土地購入時に注意すべき税金の話

土地購入時に注意すべき税金の話

注文住宅を含む不動産を購入する場合、そこまで大きな税金は発生しません。せいぜい不動産取得税や固定資産税くらいですし、高額になりがちな不動産取得税も、住宅用の土地くらいではさほど大きな金額にはなりません。

ただ、固定資産税の軽減措置が受けられなかった場合は、かなり手痛い出費になることもあるので、そこだけは注意する必要があります。

今回は、知識がなかっただけで固定資産税で損をしてしまった例などを元に、土地購入に関する話しをしていきたいと思います。この話しを知っているだけで、払わなくても良い税金を大きく抑えることができると思いますので、これから注文住宅を購入する人はチェックしておきましょう。

【目次】土地購入時に注意すべき税金
  1. 土地購入時にかかる税金
    1. 印紙税
    2. 登録免許税
    3. 消費税
    4. 不動産取得税
  2. その他の費用

土地購入時にかかる税金

土地購入時に掛かる税金には以下のようなものがあります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税(土地取得後)

印紙税

印紙税とは、土地の売買契約書や住宅ローン契約書などに貼付する印紙代のことです。

土地購入価格によって多少違ってきますが、よほど高額な土地を購入しない限りは、せいぜい10,000円~20,000円程度の出費ですみます。実はこの印紙税も軽減措置が適用されており、本来の半額程度となってます。

平成30年3月31日までの軽減措置
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円

現時点では平成30年3月末で軽減処置は終了することになってますが、延長となるケースもあるので、平成30年3月以降に土地購入する際には、よく確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、購入した土地の登記をする際に掛かる税金です。土地の所有権を移転したり、住宅ローンを利用するのであれば抵当権の設定をしなければなりません。

高額になりがちな所有権移転登記に関しては、マイホーム建築用の土地であれば軽減措置があり、平成29年9月現在は本来2.0%の税率が1.5%に軽減されています。

1.5%と聞くと案外安いように感じてしまいますが、土地そのものの金額が高額なので、例え1.5%でもかなり高額になるので注意して下さい。仮に評価額が2,000万円の土地を購入した場合だと、「2,000万×1.5%」なので、収めることになる登録免許税は30万円になります。

さらに住宅ローン利用時の抵当権設定費用も掛かりますので、登録免許税はよく試算しておきましょう。

この不動産登記は、一般的に司法書士へ依頼をすることになるので、司法書士への報酬も発生します。司法書士への報酬平均30,000円~70,000円ほどです。

どうしても費用を節約したいのであれば、これらの手続きを司法書士へ依頼せず、自分でやってしまうこともできます。多少難しい部分もありますが、法務局へ行って職員に相談しながらやれば、個人でもできないことはありません。

消費税

土地は消費するものではないため、土地代金に消費税は掛かりません。ただし、新築住宅を建築するのであれば、家の建築費には消費税が発生します。消費税が発生する項目は以下になります。

  • 土地購入時の仲介手数料
  • 司法書士への報酬

特に大きいのが、仲介手数料に対する消費税です。2,000万円の土地を購入した場合、仲介手数料は712,800円。そのうち消費税が52,800円含まれていることになります。

仲介手数料を節約したいのであれば、土地の売主が個人ではなく、不動産会社が売主となっている土地を購入すれば、仲介手数料を払う必要がないので覚えておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の購入をしたときに発生する税金のことで、購入後3ヵ月~6ヶ月後くらいを目処に、納税通知書が郵送で届きます。ちょっと忘れかけていたときに届くので、かなりドキッとしますし、これがなかなか手痛い出費となります。

不動産取得税のおおよその額は、以下のような計算式で求めることができます。

固定資産税評価額 × 4/100 =税額

つまり、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、4%が課税されるので土地の不動産取得税だけでも40万円にもなってしまいます。

しかし安心してください。ちゃんと軽減措置があり大幅に減額できるようになっています。

マイホーム建築用の土地に関しては、平成30年3月31日まで税率を4%→3%に減額できます。さらにマイホーム用の宅地購入であれば評価額を1/2に軽減できます。これらが適用された場合の計算式は以下のようになります。

固定資産税評価額 × 1/2 × 3/100 =税額

この計算式であれば、1,000万円の評価額の土地でも、不動産取得税額は150,000円となりますが、さらにここから最低でも45,000を控除することができるので、実際に支払う納税額は100,000円ほどになります。

このほかにも条件に該当していれば、住宅・住宅用土地についての軽減措置もあるので、さらに減額となる可能性が高いです。ただこれらの特例や控除は期限が設けてある制度なので、その都度よく確認するようにしてください。

固定資産税

固定資産税は1月1日時点の所有者に納付書が届きますので、日割り計算して残りの日数分を売主に支払うことになります。この時に注意して欲しいのが、契約日ではなく、所有権が移転した日を境にするということです。

固定資産税の支払い義務が切り替わるタイミング

そして購入後は、毎年4月~5月にかけて納付書が自宅に届くようになります。

固定資産税の注意点

固定資産税に関して注意点をあげておきます。先ほども言ったように、固定資産税は1月1日時点の所有者に対して納税の義務が発生します。

さらにいうと、土地に建物が建っているのと、更地のままの状態では税額に大きな違いがあります。これは居住用住宅の特例措置を受けられるためです。居住用の土地とみなされれば本来の税額が1/6まで軽減されます。

固定資産税評価額 × 1.4% = 税額

これが土地に対する基本的な固定資産税の計算式となります。これをもとに、居住用の建物が建っていれば税額が1/6軽減されたります。

先ほど同様、評価額が1,000万円の土地であれば、本来の固定資産税額は140,000円となりますが、建物があると約23,000円まで軽減されることになります。

ここで注意しておきたいのが、土地を購入してから、建物の建築開始が年をまたいでしまうときです。例えば12月1日に土地の購入をしたが、実際にマイホームの建築が始まるのが翌年の4月1日だったとします。

このような場合、いくらマイホーム用に購入した土地だとしても、建物が何も建ってない状態では軽減措置を受けることはできず、本来の140,000円の固定資産税を払うことになってしまいます。

つまり、土地を購入する時期や新築住宅を建設する時期によっては、土地の固定資産税だけでも100,000円以上の差が出てしまうというわけです。

運悪く不動産取得税の納付と被ってしまったら、同時期に数十万円という税金を納めなければならなくなり、新築住宅の購入で手持ち資金がない時期だと考えれば、相当手痛い出費になってしまうので注意しましょう。

贈与を受けて家を建てる場合も要注意

このように、年をまたくことで多額の税金を納めることになる可能性があるのは、固定資産税だけではありません。もしマイホーム購入に関して、親などから贈与を受けているときは、さらに注意が必要です。

贈与税は固定資産税とは比べ物にならないくらい高額になります。しかしマイホームの購入に関する贈与であれば、特例として最大1,310万円までが非課税となります。

しかし、これも先ほど話した固定資産税と同じように年をまたいでしまうと、マイホーム購入に関する贈与とみなされず、高額な贈与税の徴収が来てしまう可能性があります。

親からマイホーム資金を援助してもらうときは、贈与の時期についても考慮しておくようにしましょう。

その他の費用

今回は土地購入に関連する税金の話しをしましたが、税金以外にも土地購入時にはいろいろな費用が発生するので注意してください。例えば土地の測量をするための「測量調査費」、住宅ローンを組む際の保証料や手数料などが高額になりがちです。

さらに土地購入時に売主に対して手付金や頭金を払わなければならないケースもあり、これらも基本的に現金出費となる項目です。

土地購入費が高額になればなるほど、これらの出費も高額になるため、それらを含めて自己資金がどれくらい必要となるかを、しっかりと計画しておく必要があります。

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