注文住宅の坪単価はハウスメーカーごとに違う!計算方法と相場比較

注文住宅の坪単価はハウスメーカーごとに違う!計算方法と相場比較

戸建ての注文住宅を考えた時に一番気になるのが「価格」です。この価格との戦いこそ注文住宅の醍醐味とも言えます。

注文住宅づくりをする際、いくつかのハウスメーカーを比較すると思うのですが、単純に「坪単価が高いor安い」というだけでハウスメーカーを選ぶのは、とてもリスクが高いといえます。

というのも、建築を依頼するハウスメーカーによって、40坪の場合で800万や1000万円くらいの違いが出ることがあるからです。

住宅業界では「坪単価」という言葉を使い、ハウスメーカーの建築費を計算できるようにしているのですが、ハウスメーカーによって坪単価の計算方法が違う場合があるので、同じ「坪単価」という言葉でも内容がまったく異なる事があります。

今回は、その「坪単価」について詳しく解説しますので、この記事を参考にして、慎重にハウスメーカー選びをしましょう。

坪単価とは

注文住宅を建てる際、最初に知っておく必要があるものが「坪単価」です。坪単価とは、その家を建てるときの費用を、「1坪あたりいくら」という価格に置き換えているものです。

坪単価を算出する場合の坪数は、一般的に「延床面積」で計算します。計算式は、

「坪単価=本体価格÷延床面積」

となります。

例を出すと、A社で40坪の家を建てて、建築費が2,000万円だとすると、

2,000万円÷40坪=50万円

ということになり、1坪あたりの坪単価は「50万円」。

B社で同じく40坪の家を1,600万円で建てた場合だと、

1,600万円÷40坪=40万円

となるので、B社の1坪あたりの坪単価は「40万円」となります。

延床面積とは
建物の各階ごとの床面積の合計をいいます。床ではない玄関ポーチやベランダなどは延床面積ではなく、工事全体の面積を表す施工面積に含まれます。

この計算した坪単価を基準に、「A社は高い」、「B社は安い」となります。このように、坪単価というのはハウスメーカーが公表している表住的な建物の価格ということではありません。

あくまで、実際に購入したり見積りをとった人たちが、「自分の家は◯◯坪で、総工費が○○万円だったから、計算したら1坪あたり○○万円だった」という例にすぎない、ということを理解しておきましょう。

一部のハウスメーカーでは「坪25.8万円」など、明確に公表しているケースもありますが、大手ハウスメーカーでは、ほとんどこのような坪単価の公表はしていません。

各ハウスメーカーの平均坪単価

ハウスメーカー 平均坪単価
積水ハウス 55万円~75万円
大和ハウス 52万円~70万円
セキスイハイム 63万円~75万円
住友林業 65万円~80万円
ミサワホーム 60万円~70万円
三井ホーム 60万円~75万円
一条工務店 60万円~70万円
パナホーム 55万円~70万円
旭化成ホームズ 68万円~85万円
トヨタホーム 45万円~60万円
スウェーデンハウス 70万円~100万円
セルコホーム 33万円~52万円
タマホーム 43万円~48万円
アイフルホーム 38万円~45万円
ユニバーサルホーム 45万円~55万円
クレバリーホーム 38万円~45万円
アキュラホーム 40万円~47万円
大成建設ハウジング 65万円~80万円
ヤマダエスバイエル 50万円~60万円
レオハウス 34万円~45万円

坪単価というのは、A社50万円やB社65万円というように、はっきりとした価格が決まっているわけではありません。

取り扱っている住宅商品が数種類あるからともいえますが、公表してないことで実際の建築費や見積書から算出しているケースがあるため、坪単価にも10万円程度の幅が生じます。

実際に管理人が勤めていたハウスメーカーだと、お客さんから「この住宅展示場は坪単価いくらなの?」と聞かれたとき、このように回答していました。

『この展示場と同じタイプであれば坪55万円です。しかし外溝工事や住宅ローンの諸経費や登記費用などまで合わせた総額ですと、坪単価65万~70万円くらいで考えてもらうのが良いかと思います』

そうなんです。坪単価といっても本当に建物の建築費だけの坪単価という考え方もあれば、外溝工事費などまで全て含めた総額を坪数で割った単価を言ってる人もいます。このようなことも、各社の坪単価に幅が出ている理由です。

上記の坪単価一覧は、多くのサイトなどで紹介されている各社の坪単価をまとめたものですが、住宅産業新聞が公表している主要9社の坪単価は少し違っています。

ハウスメーカー 平均坪単価
三井ホーム 91.89万円
住友林業 88.83万円
旭化成ホームズ 84.16万円
積水ハウス 83.88万円
大和ハウス 81.20万円
セキスイハイム 79.42万円
パナホーム 79.30万円
ミサワホーム 71.88万円
ヤマダエスバイエル 66.76万円

上記で紹介した各ハウスメーカーの平均坪単価よりも、かなり割高な価格になっています。

ハウスメーカーによって違う坪単価の計算方法

ここからが大事な話しなのですが、じつは坪単価の計算方法というのは正式な決まりはありません。

冒頭で坪単価の計算式は「坪単価=本体価格÷延床面積」だと書きましたが、これはあくまでも一般的な計算式であり、すべてのハウスメーカーがこの方法で統一しているわけではありません。

ここでは、ローコスト住宅で有名なタマホームの坪単価の計算式について解説したいと思います。

施工床面積と延床面積

タマホームの坪単価の計算式は、

「坪単価=本体価格÷施工床面積」

で算出されています。


(出典:カバヤホーム http://www.kabaya-home.jp/model/chuo

延床面積が「140.8㎡(42.6坪)」なのに対して、施工床面積だと「174.9㎡(52.9坪)」となっており、10坪以上の差があります。

この家を建てるハウスメーカーの坪単価が「40万円」であったなら、通常だと「延床の42.6坪×40万円=1,704万円」が本体工事費となりますが、タマホームのように施工床で計算すると、「52.9坪(施工床)×40万円=2,116万円」となります。差額は「412万円」です。

下図の赤線で囲っている部分は通常延床面積に含まれない部分です。


(出典:カバヤホーム http://www.kabaya-home.jp/model/chuo

次に逆の方法で考えてみましょう。もしタマホームが施行床でなく、延床で計算した坪単価だったらどのような計算になるでしょう。

この家の建築費が「2,000万円」だったとします。延床で計算した場合の坪単価は「2,000万円÷42.6坪」なので約「47万円」となります。

しかし、これを施工床で計算した場合の坪単価は、「2,000万円÷52.9坪」なので約37.8万円です。坪単価だけでも10万円近く安くなる計算になります。

これがタマホームの坪単価が安いカラクリのひとつです。

タマホームは坪単価25.8万円と大々的に公表していますが、施工床ではなく、他のハウスメーカーと同じように延床面積で計算していれば、約10万円くらい坪単価は高いことになります。だとしても、坪単価36万円などであれば、十分に格安感はあると思います。

今回はタマホームを例に出しましたが、ローコスト住宅といわれる会社の多くが、このようなカラクリを上手く使って少しでも安く見せようとしています。このことをしっかり理解しておくことが、注文住宅づくりで失敗をなくすためのひとつの方法です。

管理人個人の意見としては、このようなローコスト住宅を売りにしているハウスメーカーは、仕入れ先をまとめて費用を安くするなどの努力をしっかりとしているので、正々堂々と延床面積で坪単価を算出して、大手ハウスメーカーと戦って欲しいという気持ちもあります。

坪単価は家の大きさに比例している

ほとんどのハウスメーカーでは、家の大きさと坪単価は比例しています。

40坪の家を2,000万円で建てた場合の坪単価は単純に50万円です。しかし、同じハウスメーカーで30坪の家を建てると1,560万円になることがあります。坪単価に換算すると52万円。なんと、坪あたり2万円も高くなっています。

小さい家を建てた場合でも、職人さんの単価は同じですし、キッチンやお風呂などの設備品も同じものを使います。つまり、それらの費用は家が大きい小さいに関係なく発生するので、建物が小さくなったときには、それらの費用を坪単価で調整しないと利益を確保できないのです。

その場合、「60坪の家は坪単価が安くなるのか」ですが、答えは「Yes」です。ただし、こちらから交渉しなければ安くしてくれないハウスメーカーもあるので、そこは交渉次第だと思います。

一般的なハウスメーカーの坪単価は「40坪の家」を想定して出してありますので、30坪や50坪のように10坪以上差がでるのであれば、坪単価の変動が発生する可能性は十分にあります。

坪単価の基準は明確に聞いておく

坪単価というのは、あくまでもそのハウスメーカーの目安価格に過ぎません。同じハウスメーカーでも営業マンによって使い方が異なります。先に書いていた編集長が営業マン時代のトークを覚えていますか?

『この展示場と同じタイプであれば坪55万円です。しかし外溝工事や住宅ローンの諸経費や登記費用などまで合わせた総額ですと、坪単価65万~70万円くらいで考えてもらうのが良いかと思います』

「55万円」、「65万~70万円くらい」という2つの坪単価が出てきました。一般的な坪単価というのは先の「55万円」ですが、「65万~70万円くらい」のように総額に対しての坪単価を伝える営業マンもいます。

何の説明もなく、ただ「坪単価は65万から70万円くらいです」とだけ言われたら、「ちょっと高い会社なんだな」という印象が残ってしまうでしょう。

住宅展示場やモデルハウスで、「こちらは坪単価どれくらいですか?」と聞けば、答えてくれると思いますが、その営業マンが言っている坪単価というのが、「本体工事費だけ」のことを言っているのか、それとも「外溝工事などまで含めた総額に対しての坪単価なのか」は、明確に聞いておくようにしましょう。

坪単価が安いのは?

ハウスメーカー、地元工務店、建築事務所の中で坪単価が安いのはどこだと思いますか。

一般的には、ハウスメーカーよりも地元工務店の方が坪単価が低く設定されています。理由は、モデルハウスの維持管理費、人件費、宣伝広告費などが、地元工務店よりもハウスメーカーの方がかかっているからです。

ただし、坪単価というのはこれだけで決まっているわけじゃありません。使用する木材の質などを落とせば坪単価はいくらでも下げることができます。

あくまでも同じ材木で同じ広さの家を建てると仮定した場合、上記のような理由で地元工務店の方が坪単価を低く設定することができる、ということです。

建築事務所ですが、ここは坪単価という概念がありません。建築事務所は、ハウスメーカーや工務店のように工事費から利益を出しているわけではなく、代理委託契約料が収入源となっています。

坪単価がいくらであろうと建築事務所には関係がないのです。施主が坪単価30万円で建てたいといえば、その予算に見合った家を提案してくれますし、坪単価70万円で依頼すれば、その価格に見合った家を提案してくれます。

坪単価を比較検討するには

ここまで説明してきたように、同じ間取りや工法であっても、ハウスメーカーによって坪単価は異なります。40坪で最大1,000万円ほどの差が出てしまうこともあります。

よって、少しでも安い予算で理想の間取りや工法の家を建てるには、より多くのハウスメーカーや工務店から見積りを取ることが、一番の近道になります。

管理人の知り合いでも、ネットの一括見積りを利用して、同じ間取りで同じ広さの見積りを取り寄せたら、1,000万円近くの差があったそうです。

同じように、一括見積もりで集めた見積りを比較しながら、どこでそれほどの差が出ているのかを、じっくりと検証すればいいのです。どうしても削れない部分は、オプションで相談・追加するという方法もあります。

まとめ

坪単価は業者選定の目安になりますが、「坪単価の算出方法は統一されていない」ということは理解しておきましょう。

同じ工法、同じ間取りで他のハウスメーカーや工務店に相談して、それぞれを比較することが大事です。その際、あまりにも坪単価が不自然な金額であるなら、その理由が明確になるまで聞きましょう。

坪単価のカラクリについては、自社の営業マンが本当のことを言うはずもありませんが、同業種のライバル会社はそのカラクリをよく知っています。

実際に文中で説明しているタマホームの例などは、ハウスメーカーで働く営業マンなら誰でも知っているカラクリです。そういったライバル会社の営業マンにこっそり聞いてみるのも1つの手かもしれません。

業者を比較するときは、使用している木材の質や、アフター保証にまで目を向けることも大事ですので、ゆっくり焦らず、ひとつずつ理解しながらハウスメーカー選びを進めましょう。

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