注文住宅の見積もり書で確認しておくべき項目は?

注文住宅の見積もり書で確認しておくべき項目は?

見積書というのは、「希望している条件だと、建てるのにこのくらいのお金がかかります」という金額を見るためのもので、この見積書を見てどのハウスメーカーや工務店と契約をするのかを決めるためにも、かなり重要なものです。

ですが注文住宅の場合、工事が始まった段階で見積もり書の金額をオーバーするケースがあります。しかも、それは決して珍しいことではなく、どちらかといえば日常的に起こってしまいます。

このように言ってしまうと悪く聞こえるかもしれませんが、注文住宅では当初の予算内に納まることはほぼありません。多少予算オーバーすることは、見積もりの段階で想定しておく必要があります。

しかし、できることなら予算(見積もり)内で収めたいというのが施主の心情でしょう。そこで今回は、なるべく見積もり額をオーバーしないためのアドバイスをします。

【目次】注文住宅の見積もり書で確認しておくべき項目は?
  1. 見積もり書の考え方
    1. ハウスメーカーの見積もり書
    2. 工務店の見積もり書
    3. 設計事務所の見積もり書
  2. 見積もり作成時の注意点
    1. 各社に同じ図面で見積もりをもらい比較する
    2. 見積もり書の内容に注目
    3. 複数社の相見積もりは必須
  3. まとめ

見積もり書の考え方

まずは、注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店、さらには設計事務所などによって、見積もりの考え方が違うことを理解しておきましょう。どのような違いがあるのか解説します。

ハウスメーカーの見積もり書

ハウスメーカーの場合、希望する間取りプランや予算などのヒアリングして、それに沿ったラフプランと共に、概算の見積もり書が提示されます。この段階の見積もり書はあてにならないので注意しましょう。

見積もり金額3500万円となっていたとしても、このあとの話し合いにより3,000万円になることもあれば、4,000万円になることも十分にありえます。本当に文字通りの「概算の見積もり」でしかありません。

ただ、土地が決定しているのであれば、もう少し正確な見積もりを提示されることもありますが、土地が決まってない段階であれば、見積もり書というよりもただの資金予算計画書に過ぎません。

では、信頼できる見積もり書はどの段階で提示されるのかというと、建築請負契約の直前になると思います。これは、大手のハウスメーカーになればなるほど、その傾向が強くなります。

理由としては、正確な見積書を出すためには正確な図面が必要で、設計士がしっかりとした図面を書くためには、ある程度話がまとまっていないと無理だからです。

ほとんどのハウスメーカーでは、正式に依頼していないお客さんという段階では、設計士がちゃんとした図面を書いてくれることはありません。そうした理由もあって、正確な見積もりを出すことができないのです。

契約前の正確な見積もり書の段階にならなければ、どの項目にどれくらいの費用がかかり、どのような商品を使用するのかという詳細も出ません。なかには、契約当日になって初めて仕様書などを目にしたというケースもあるようです。

工務店の見積もり書

地元工務店であれば、ハウスメーカーよりも融通が利くと思っている人も多いですが、実際のところはハウスメーカーとほぼ大差はありません。

工務店も、営業段階ではラフプランと概算見積もり書しか提示してもらえないことが日常的で、正確な見積もり書は、契約段階になってからしか提示してもらえないと考えておくのが無難だと思います。

結果、打ち合わせ時の見積もりと、契約の段階の見積もりで、数百万円の差がでることも珍しくありません。打ち合わせ時の見積もり額から上がることはあっても、大幅に下がることはないと思ってください。

ただ工務店の場合は、ハウスメーカーよりも融通が利くのは間違いではありません。本当に契約の意思があると思ってくれれば、もっと早い段階で設計士に図面を書いてもらい、もっと正確な見積もり書の提示を要求することもできます。

ただしそのためには、土地がすでに決定していることが条件となるので覚えておきましょう。

設計事務所の見積もり書

設計事務所は、ハウスメーカーや工務店とは根本的なシステムが違っています。

設計事務所というのは、あくまでも施主の代理人的な立場になるので、見積もり書は「設計料+概算建築費」という形で提示されます。

そして、それらの予算で折り合うことが出来たら、その時点で仮契約をします。その後、建築家の方で付き合いがある工務店などにプランを提示して、工事見積もりを取り寄せるようになります。

一般的には、2社~3社の工務店に打診をして、それぞれ見積もりを取り、施主と相談しながら建築依頼をする工務店を決定する流れになります。

ですので、建築工事そのものの契約は、別途で工務店と施主が締結することになるので、建築家はその計画に沿って工事を進めることが仕事となります。

ハウスメーカーや工務店と大きく違うところは、本当に正確な見積もりを取り寄せる前に契約をしてしまうところです。初期の段階で、建築家と設計・管理代理の契約を締結しなければ、正式なプランを書いてもらえないためです。

もちろんこの時点で、建築家には契約金や手付金を支払うことになるので、もし希望通りの予算に見積もりがおさまらなければ、建築家との管理代理契約も無効という条項をいれておくのが望ましいと思います。

見積もり作成時の注意点

単に「見積もり」といっても、概算的なものもあり、その後で住宅会社とのトラブルにもなりかねません。ですが、その見積書が正確なのかは、施主が判断するしかありません。

ここからは、見積もりを出してもらうときのコツや注意点について解説します。

各社に同じ図面で見積もりをもらい比較する

ハウスメーカーや工務店を選ぶ時、きっと多くの方がハウスメーカーごとにラフプランと概算見積もり書をもらい、それらを比較検討して、最終的に契約する業者を選んでいると思います。

その段階でやってもらいたい、住宅会社を比較するテクニックがあります。

各ハウスメーカーに同じ図面を渡しておき、その図面に沿った見積もり書を提示してもらいましょう。

比較検討するのであれば、同じ図面で算出した方が、正確公平に判断することができます。正式な図面でなくても構わないので、インターネットなどを利用して、希望している間取りに近い図面を手に入れてください。

その図面をもって、住宅展示場へ行きましょう。気に入ったハウスメーカーや工務店があり営業さんと話を進めていくと、「ラフプランと概算見積もりの提示をします」という流れになりますので、その段階で「この図面の間取りで見積もりを出してください」、とお願いしましょう。

同じ図面の同じ間取りであれば、各ハウスメーカーの見積もりを比較しやすいですし、こちらが希望している間取りに対して、どのハウスメーカーがどんな制限を付けるのかも比較できます。

「自社の図面でなければ見積もりは出せません」と言われる可能性もありますが、そのようなハウスメーカーや工務店は、その段階で候補リストから外す考えで問題ないと思います。

融通が利かない業者と契約した場合、何かあるたびに「上の判断」というような言葉を使って、場を濁されてしまう恐れがあるからです。

見積もり書の内容に注目

契約直前になり、正式な見積もり書の提示があるはずです。ここでは、どの部分に注意したらいいのでしょうか。

見積もり書の注目すべきポイントは以下の2点です。

  • 仕様明細項目のチェック
  • 本体工事費とその他の工事費用

ここでは代表的な2項目に絞って説明します。まずチェックする項目の1つが、「仕様項目の詳細がきちんと記載されているか」です。

これは、別記事の「注文住宅を建てる際に結ぶ請負契約での流れや注意点」でも触れていますが、正式な見積書では、より細かな詳細が書かれていることが絶対条件です。

各工事項目の詳細が、「○○工事一式 ○○万円」と書かれている見積もり書は問題外です。

ネット上で、参考になる見積もり書の画像を見つけましたので、まずはこの見積書を見て下さい。

一条工務店見積書1 一条工務店見積書2

(出典:一条工務店i-smartで建てるスマートハウス!

こちらの見積もり書は、ほぼ契約直前の正確なものです。一条工務店という大手ハウスメーカーだけあり、かなり細かく商品ごとの単価や型番まで書かれていて、かなり好感が持てます。

ここまで正確な見積もり書を出してもらえば、こちらも信用できますし、なにより他のハウスメーカーと比較しやすいです。

契約直前になってから、大幅に価格が上がった見積もり書を出されることもあるので、まだ油断はできませんが、この見積もり書の内容通りで契約ができれば、何も問題ないでしょう。

どこまで見積もり書に記載されているのか?

見積書のもう1つのチェックする項目は、「どこまで見積もり書に記載されているのか」という点です。

上記の見積もり書のように、カーテン代や住宅ローンの諸費用まで見積もり書に記載されているのは、とても稀なケースです。

ほとんどのハウスメーカーの見積もり書は、「本体工事費」+「外溝工事費」+「標準仕様外オプション費用」の3項目で構成されています。

そうすると、エアコンやカーテンなどの設備費用、住宅ローンを借りるときの手数料などが別途必要になります。それらのことを一般的に諸経費という言い方をします。この諸経費は、建築代金の10%程度予算組みをしておく必要があります。

ただ、上記見積もり書のハウスメーカーのように、カーテンやエアコンの費用、火災保険などの費用まで、しっかりと見積もり書に組み込まれているケースもあるので、これは各ハウスメーカーの方針次第です。

ですので、もらった見積もり書にはいったいどこまでの費用が組み込まれているのかを、ちゃんと確認しておく必要があるということです。

酷い業者になると、消費税が記載されておらず、別途扱いになっている見積もり書を提示する業者もあるようですので、注意しましょう。

複数社の相見積もりは必須

建築例などを見て気に入ったからといって、1社のからしか見積もりを取らないまま、その業者と契約したという人は、思っているよりも多いです。

しかしこれは、見積もりを取ることに関して絶対にやってはいけないミスです。見積もりは基本、相見積もりが必須です。

最低でも3社からの見積もりを取り、それらを比較検討しなければ、そのハウスメーカーの良い部分や悪い部分は見えてきません。そして何より、値引き交渉する材料がないのと同じになってしまいます。

A社とB社の見積もり書を比較したとき、同じユニットバス製品なのにA社は75万円なのに対し、B社は90万円だったらどうしますか?もしB社で契約するのであれば、A社の見積もり書を提示して、同額の75万円まで値引きしてもらう交渉をすることができます。

何の根拠もなく値下げ交渉するよりも、このように具体的な理由を提示した上で値引き交渉する方が、成功する確率がぐんと高くなります。

外構工事のように無形のもの見積もり額には注意

ただ、ユニットバスのように製品がはっきりしている場合と、外溝工事のように無形のものでは、見積もりの捉え方が異なります。

同じ外溝工事をしてもらうにしても、A社は300万円なのに対し、B社は200万円だったとします。ですが、先程のユニットバスと同じように、A社に値引きをしてもらうのはストップです。

それは、「B社が手抜き工事をしているため100万円安くなっている」という可能性があるからです。管理人だったらそう疑ってしまいます。

このように無形の工事に対して、どちらの価格が適性なのか見極めるためには、A社とB社以外の業者の見積もりも取って比較することが、一番適切な方法だと思います。

C社やD社が、B社と同じように200万円前後の工事費を提示してきたのであれば、明らかにA社の工事費が高いということがわかるからです。

見積もりを比較する際は、なるべく多くの業者から見積もりを取り寄せることをおすすめします。最低でも3社、多ければ5社の見積もりを比較すると、相場も把握できるでしょう。

まとめ

見積書は、ハウスメーカー、工務店、設計事務所によって考え方が違い、記載される項目も違うことがあります。

見積書の内容は、業者の良し悪しを判断するポイントにもなるので、もらった見積書の内容や項目がどこまで記載されて、どれくらい細かく書かれているのか、しっかりと確認することが大事です。

ですが、もらった見積もりの数字だけを見て「安い」だけで判断すると、手抜き工事をされてしまう可能性もあります。

最終的にその見積もり書で契約するかしないかは、知識があってもなくても自分の判断次第です。

そのような状況で間違った選択をしないように、少なくても3社以上、かならず複数の業者の見積もりを比較して、どの業者にお願いするか判断しましょう。

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