失敗しない土地選びのポイントは?

失敗しない土地選びのポイントは?

「良い土地」と「悪い土地」という言いかたをしますが、これは家を建てる人の考えかた次第なので、人それぞれ良し悪しのポイントが違います。

例えば、すぐ裏手に墓地がある土地は、一般的にはマイナスとされます。しかし、人によっては「裏手に墓地があるから、相場より割安で買うことができてラッキーだ」と、プラスに捉える人も少なからずいるということです。

この捉え方は人それぞれの価値観なので、「この土地は良い」、「この土地は悪い」と断言することは難しいです。

ですので、ここでは「お金が掛かる土地」、「理想の家を建てることができない土地」を悪い土地の定義として、土地を選ぶ際に注意すべきポイントについて解説します。

【目次】失敗しない土地選びのポイント
  1. 理想の家を建てることができない土地
    1. 土地の形状が悪い
    2. 規制や条例の問題
  2. お金が掛かる土地
    1. 地盤改良でお金がかかる
    2. ライフライン工事でお金がかかる
  3. 実際の失敗例
    1. 水はけが悪い
    2. 日照が悪い
    3. 道路の問題
    4. 共有名義の土地
    5. 境界問題
    6. 災害問題
    7. 不動産会社を信用しすぎない
    8. 生活環境は自分しか判断できない
    9. 予算オーバーの土地
  4. まとめ

理想の家を建てることができない土地

土地選びで失敗したと思うとき、理想のマイホームを建てることができない場合に、そのように感じる方が多いです。

ここでは、その中でも気をつけておきたい2つのポイントについて解説していきます。

  • 土地の形状が悪い
  • 規制や条例の問題

土地の形状が悪い

正方形や長方形の形をした50坪の土地と、旗竿地や台形地のような50坪では使い勝手が全然違ってきます。

建ぺい率60%の地域であれば、50坪の土地だと通常は1階部分が30坪の家まで建てることができます。しかし土地の形が悪いと建ぺい率はクリアできても、北側斜線や道路斜線などの規制で、30坪の家が建てられない可能性が高くなるからです。

どうしても理想の間取りがあるのでしたら、土地を決める前にハウスメーカーと相談して、先に間取りを完成させておきましょう。そしてその間取りの家が入る土地を探すようにするのがポイントです。

ただし、家の幅員が10mだからといって、幅員が11mの土地を探してもダメです。先ほども言ったように、土地には建ぺい率や斜線制限などの規制が設けてあり、それらをクリアできるだけの余裕スペースが必要となります。

ですので素人目線で判断せず、ハウスメーカーの設計士など、専門家に相談しながら土地を決めるようにしてください。

規制や条例の問題

崖条例や北側斜線など、家を建てるためにはクリアしなければならない条例や規制が数多くあります。それらを素人が理解して、土地探しするのはかなり難易度が高いことです。

とくに都心部になるほど狭小地などの変形地が多くなり、さまざまな条例や規制が絡みあってきます。下の図は同じ50坪の土地に、建坪30坪の家を入れたケースです。

A地は問題なく建てることができるのですが、B地になると進入路まで含めた50坪なので、実際に家を建てる部分は正方形や長方形の土地の50坪より大幅に減少しています。そのため同じ30坪の家を建てることは困難となります。

このような旗竿地は、価格も割安になっており魅力的に感じるかもしれませんが、ただ土地に家をポンと置いて入るからといってOKと思うのは危険です。例え土地内に家がおさまっていても、それだけでそのままの家を建てることが出来るわけじゃないことを理解しておきましょう。

土地の形状によっては家が建たない

お金が掛かる土地

次に紹介しておきたい土地選びの失敗ポイントは、「お金が掛かる土地」についてです。

これは土地購入後、いざマイホームを建てようと思ったが、ハウスメーカーから「軟弱地盤で対策が必要」とか、「ライフライン(上下水道やガス)が入ってないので引き込み費が発生します」と言われたケースなどについてです。

その他にも崖条例にかかり擁壁工事が必要になったり、埋蔵文化財が発見され調査費用が発生したり、色々なケースがありますが、今回はポピュラーな地盤改良とライフラインの問題を例に紹介します。

地盤改良でお金がかかる

購入を検討している土地の地盤が強いか弱いかは、たとえ専門家でも見ただけで判断することはほとんど出来ません。更地の月極駐車場だった土地を購入する際、パッと見は地盤もしっかりしているように見えることが大半だと思います。

そして最近開発された分譲団地などは、地盤などもしっかりとしているイメージを持たれる人も多いのではないでしょうか。

これは実際にある分譲団地のことなのですが、そこは300世帯を越す大規模分譲団地でした。かなり立派なのですが、実はこの分譲団地はもともとボタ山だった場所に作られていました。

ボタ山とは
石炭採掘時にでた土や捨石(ボタ)の集積場のこと

もちろん分譲開発するときに、ボタは取り除き対策は万全にされていると思いますが、調査する場所によって地盤の強度が全然違っていました。すぐ隣同士なのに、Aさんの土地は強度な地盤、隣のBさんは軟弱地盤だったりするのです。

そうなると、同じ家を建ててもAさんとBさんでは、地盤改良の費用分として建築費に数百万円の差がでることになります。

この分譲地には建築条件はついていませんでしたので、地元工務店から大手ハウスメーカーまで、色々な建築会社の家が建ってます。実際に管理人が働いていたハウスメーカーの家も数軒建っています。

しかし、ここでの問題は、ハウスメーカーによって土地売買契約前に地盤調査をしている会社もあれば、土地契約後になって初めて地盤調査をする会社もあったということです。

もちろん言うまでもなく、土地購入前に地盤調査をしてくれるハウスメーカーと契約していた施主は、地盤の強固な場所を選んで土地を購入することができましたが、契約後に軟弱地盤だと発覚して、地盤改良をせざるを得なくなったという方もいました。

見た目やイメージだけで素人判断してしまうと、軟弱地盤の土地だと発覚すれば、マイホームの建築費が数百万円単位で変わってきます。

どんな土地であっても、購入前に地盤調査をさせてもらえるのであれば、必ず調査してもらった方が得策だということは覚えておきましょう。

ライフライン工事でお金がかかる

注文住宅を建てるのであれば、当然水道や下水、さらにはガスの利用もあるかもしれません。しかし、すべての土地に上下水道やガス管が引き込まれているわけではありません。

土地によっては、自分たちでお金を払って上下水道やガスを引き込まなければならない土地もあります。

基本的な考え方としては、これまで家や工場など、何かしらの建物が建っていた土地には、上下水道やガスがすでに引き込まれている可能性が高いです。

しかし、新たに土地を開発してできたような分譲地では、前面道路まではライフラインがきているものの、そこから自分の土地への引き込みは土地購入者が実費でするようになっています。

最悪のケースだと、これまで田んぼや畑、もしくは雑種地だったような土地では、前面道路にさえ上下水道やガスが通っていない土地もあります。

各自治体によって料金はまちまちなので、これはあくまでも引込み価格の目安金額ですが、以下を参照して頂ければと思います。

  • 敷地内に引込み済みの土地…0円
  • 前面道路から敷地内に引込みが必要…20万円~30万円
  • 前面道路に通っておらず最寄の本管から分岐引込み…1m単位で約10万円

状況によるライフラインの引き込みイメージ

ライフラインの引き込みイメージ図
この図であれば前面道路まで、すでに上下水道管が通っており、敷地内にも引込みされています。仮に敷地内に引込みがされてなくても、全面道路からの引込み工事だけなので費用は加盟金や負担金を入れても20万円~30万円もあれば十分です。

しかし、下図のように大きな道路に本管は通っているが、前面道路まで分岐されてない場合、本管から前面道路までの引込み費用は本人負担となるので注意が必要です。

ライフラインの引き込みイメージ図2
この場合、引込み工事費だけでも、1mあたり約10万円ほどかかります。下の図であれば前面道路まで10mの距離があるので、分岐工事だけでも約100万円、さらに敷地内への引込み時に負担金などの費用も発生するので、合計120万円~150万円ほどの出費になると予想されます。

これがもし道路の対抗車線側に本管が入っていると、片道5mの道路であれば、道路を横断するだけでもプラス100万円ということも考えられます。

実際の失敗例

管理人も長いこと不動産業界に勤めていましたので、色々な土地購入の失敗談を見たり、聞いたりしてきました。その中から、多かった土地選びの失敗談をいくつか紹介します。

水はけが悪い

意外と盲点になりやすいのが土地の水はけ問題です。晴れた日は問題ないのですが、雨が降ると水はけが悪いため足元がグチャグチャになったり、土地の形状に問題があったり、地域の地形が盆地になっていることで、周辺の雨水が集中して集まる土地などがあります。

ただし、事前に水はけが悪い土地だということがわかっていれば、家を建てるとき同時に対策を講じることは難しくありませんし、費用的にも大きな出費になることはありません。水はけが悪いからダメというのではなく、悪いなら悪いでそれをしっかり把握した上で購入し、きちんと対策をすることが重要です。

日照が悪い

日照の問題は思っている以上に深刻な場合があります。自分たちがガマンする分には良いのですが、隣家に影響を与えてしまうケースもあるからです。そうなってしまうと近隣トラブルの原因にもなるので、決して楽観的な話しではなくなります。

なるべくなら両隣には家がすでに建っている土地の方が、日照トラブルは起きづらいと言われています。隣が空き地の状態であれば、後から他の家が建ったり、最悪マンションが建つことだって考えられます。

その点、すでに家が建っているのであれば、その家に配慮したプランを考えて家を建てればいいだけの話しなので難しくありません。

道路の問題

土地トラブルで多いのが道路の問題です。建築基準に適した道路に土地が面してなければ、家を建てることができないことがあるほど、道路問題は厳しく規制されています。

その接している道路が国道や市道であれば、さほど大きな問題にはならないのですが、なかには私道や共有道路となっているケースも珍しくなく、そのような道路に接している土地を買ってしまうと、トラブルに巻き込まれる可能性は相当高くなります。

共有名義の土地

なるべくなら避けた方が良いのが、共有名義となっている土地の購入です。

これは管理人が何度となく実際に体験した話しなのですが、遺産相続した土地を売却して欲しいと相談され、土地を探しているお客さんに紹介しました。

売主の話しでは兄妹みんな売却することに同意しているという話しだったのですが、いざ売買契約の段階になり兄妹の1人が売却に反対していることが判明したのです。

相続された家は、基本的に相続人全員の同意なければ売買契約は成立しません。そのため、反対している兄弟1人を説得するまで待つことになったのですが、1ヶ月経っても2ヶ月経っても連絡はありませんでした。

さすがに買主は待ちきれず、今回の話は白紙撤回することを希望してきたのですが、売主は買主の都合によるキャンセルと言い出し、手付金の放棄を要求してきた事例がありました。

このように、共有名義の土地はなにかとトラブルへ巻き込まれる可能性が高いので、あまりおすすめはしませんが、もしそういった土地を購入するのであれば、ちゃんとクリアになっているのか、不動産業者や売り主にしっかりと確認して契約を進めていきましょう。

境界問題

隣地との境界トラブルも多いです。とくにもともと実家だった場所などは、昔から所有者が変わっておらず、境界線も曖昧なケースが多いです。いざ土地の売買となったとき、自分の敷地だと思っていたのに、そこは隣の家の敷地だったなんてこともあります。

ですので、土地の四隅にしっかり境界標があるかを確認するようにしましょう。もし境界が曖昧な状態であれば、売買契約前に一度隣地の人と一緒に境界の確認をすることをおすすめします。

災害問題

家を建てた後になって、その地域が過去に何度か水害が起こっている地域だったことを知ることもあります。昨今、大雨による水害や川の氾濫などがニュースになることが増えており、土地探しの際にそれらを気にする人が増えてきました。

目ぼしい土地がみつかったら、まずは各自治体へ出向き、その地域の過去の水害や崖崩れなどの状況を調べましょう。もし過去に何らかの災害が発生している地域であれば、その後自治体がどのような対策をしたのかについても調べておくといいでしょう。

不動産会社を信用しすぎない

ちょっと悪口のようになってしまうかもしれませんが、土地購入にあたり不動産会社の言うことを真に受けるのは危険です。不動産会社というのは土地売買のプロですが、家を建てることに関しては素人同然の営業マンがほとんどです。

そのため、不動産会社の営業マンに「この土地に建坪30坪の家は建てることができますか?」と質問しても、ほとんどの営業マンは用途地域ごとの建ぺい率や容積率でしか判断しないでしょう。その土地にどんな条例が適用されるのか、どんな規制が掛かるのかなどの知識はほぼ皆無だと思います。

少し的外れかもしれませんが、車のディーラーの営業マンに「車のレースに出たいのですが、どの車がおすすめですか?どんな改造をすれば良いですか?」と聞いているようなものです。つまり、不動産会社の営業マンは売買のプロであり、建築のプロではないということです。

もしまだ住宅会社も土地も決めていない状況でしたら、土地探しから自分の希望にあったハウスメーカーまで、すべて一貫して相談できる「タウンライフ」がおすすめです。

土地の選定も住宅会社が不動産会社に依頼する流れになるので、購入した土地に希望していた家が建たないということもないですし、ひとつの窓口で家づくりを進めていけるのも面倒が少なく大きなメリットです。

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生活環境は自分しか判断できない

いくら「生活環境良好」と謳っている土地だとしても、そこに実際に住む人にしか、その人の生活環境はわかりません。近くにスーパーや駅があるから生活環境良好と言っているのかもしれませんが、その人が車通勤をするのであれば、駅まで近い遠いはそんなに重要なことではありません。

スーパーも同じです。徒歩圏内にスーパーがあるけど、車で10分の場所にあるスーパーの方が安売り店であれば、そっちのスーパーばかり利用するという人もいるでしょう。

広告を見たり担当者になんと言われようが、実際に住む人でなければ、本当に生活環境が整っている土地なのか判断できないということは覚えておきましょう。

予算オーバーの土地

土地も家も、計画した予算内でおさまるのが一番ベストなのですが、思っているほど計画通りにはいきません。多くの場合、土地か家のどちらかは予算をオーバーしてしまいがちです。

もし気に入った土地が見つかって、その土地が自分たちが計画している土地購入の予算をオーバーしていたらどうしますか?

こんなケースは容易にあることなので、もし予算をオーバーしている土地に出会ってしまったとき、「土地を取るのか?それとも家を取るのか?」について事前に話しあって決めておくようにしましょう。これをハッキリと決めておくことで、土地探しはずいぶんと楽になります。

まとめ

地盤やライフラインなどで問題がある土地を、「悪い土地」としてご紹介しましたが、その部分はしっかりと購入前に調査を実施したり、不動産会社に相談することで防げると思います。

ですが、最終的に土地の良し悪しを決めるのは買い主である自分です。

その土地に求める物は何かをしっかりと明確にして、しっかりと土地のことを知った上で購入すれば、その土地はあなたにとって「良い土地」になるはずです。

疑問を抱えて契約をすすめると、のちに多額の費用が必要になる可能性もあるので、何か気になることがあれば、どんどん担当者に聞くようにしましょう。

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