3階建て以上の注文住宅を建てる時の注意点と相場価格

都心部のマイホーム事情は、土地不足と価格高騰という問題が深刻化しています。そのため小さな土地でもゆったり暮らせる、3階建て住宅を希望する人が増えているようです。

ですが、それでも3階建て住宅をあまり良く思ってない人が多いのも事実です。

  • 3階建て住宅は建築費が高そう
  • 耐震性に問題がありそう
  • 老後になったら階段の上り下りが大変そう

このようなイメージを持ってる人も少なくないのではないでしょうか。

ということで、今回は3階建て住宅について、注意しておくべきポイントや高額になりがちな建築費について詳しく解説します。

3階建て住宅の建築コスト

まずは予算に関することについて解説していきます。率直に言ってしまうと、2階建ての注文住宅に比べ、やはり3階建て住宅の方が建築コストは割高になってしまいます。

同じハウスメーカーで、同程度の基本仕様の注文住宅を建てると仮定した場合、3階建て住宅のほうが坪単価にすると約5万円ほど割高になると考えてください。依頼する建築業者や土地の広さによっては、坪単価10万円ほど高くなるケースもあるようです。

理由は多数ありますが、おおまかに言うと以下のような点が挙げられます。

  • 地盤を強化する必要がある
  • 構造計算など、法的な規制対象が増える

この2点だけでも坪単価が数万円は確実にアップします。さらに3階建て住宅の場合、基礎を強化したり1階部分にビルトイン式のガレージを作るケースになると、さらに建築コストは上昇します。

建築コストは高いが、土地購入費を抑えることができる

やはり3階建て住宅の建築コストは割高です。しかし、マイホーム全体の購入費として考えると、決して3階建て住宅の方が高額になるとは限りません。

例えば、3階建て住宅にすることで、その分土地の面積を抑えることができるため、土地の購入費用を大幅に抑えることもできるからです。

2階建て住宅だと、35坪の土地が必要だったとします。しかし3階建て住宅であれば、25坪の土地で同じ延べ床面積の家を建てることができます。

都心部1坪当たりの土地価格が80万円と考えると、土地の坪数を10坪小さくすることで、単純に800万円の購入費用を抑えることができる計算になります。

そう考えると、1坪50万円の建築費と仮定しても、建築コストは30坪の家で150万円ほどアップするだけです。土地を800万円安く購入できたことを考えると、総費用では650万円も節約できたことになります。

地震など耐震性は大丈夫なの?

2階立て住宅と比べ、上に縦長の住宅となるため地震で揺れたときのことを不安視する人も多くいます。

3階建て住宅の場合、確認申請時に必ず「構造計算書」を貼付しなければ建築の許可がおりません。2階建て住宅ではこの構造計算書は必須でないので、基本的に2階建て住宅の多くは、構造計算まですることはありません。

そう考えると、逆に構造計算をしっかりしてる3階建て住宅の方が、より地震に強い家という考え方もできます。

大きな地震がきたとき、ビルやマンションに逃げ込むのが安全だと言われるのは「RC造だから」ということもありますが、このようにしっかりとした構造計算のもとに建てられている建物だからという理由もあります。

将来的に階段の上り下りが大変そう

これは実際その通りだと思います。2階建て住宅よりも1つ階段が多いのですから、体力が衰えてくると階段の上り下りだけでも大変になります。

そのため、3階建て住宅を建てた人の中には、将来子供が独立したら売却したり、賃貸として貸し出す計画をしている人も多いです。もともと一生暮らす家としては考えず建てたということです。

それと、3階建てを建てた人の中には、ある程度生活の利便性が良い場所に家を建てようと考え、予算的に土地購入費を抑える必要があったというケースもあるようです。

利便性が高い地域なので、結果的に売却するにしても賃貸で貸し出すにしても、それなりの需要は見込めるということですね。

3階建て住宅の割合

首都圏や大都市圏に限っては、下の表をみてもらうとかなり3階建て住宅が普及していることがわかります。

新築で3階建て住宅を建てる割合
東京都 約20.0%
大阪府 約26.0%
神奈川県 約10.0%
京都府 約12.0%
兵庫県 約8.0%

このデータはちょっと古い2010年の調査データですが、東京都と大阪府では、全体の4軒~5軒に1棟は3階建て住宅が建てられていることがわかります。

この調査から7年が経っているので、2017年時点ではさらに3階建て住宅の割合が増えているのではないかと推測できます。

3階建て住宅を建てるときに注意すべきポイント

3階建て住宅と言っても、20坪そこそこの狭小地に建てる3階建てと、50坪ほどある土地に建てる3階建て住宅では、注意すべきポイントが全然違ってきます。

狭小地に関しては、別記事の「狭い土地(狭小地)に家を建てる時の注意点と施工事例」で詳しく解説してますので、そちらのページを参照ください。

ここでは、通常の50坪程度の土地に3階建て住宅を建てるという前提で、注意点などについての話しをします。

  • ビルトインガレージはなるべく作らない
  • 土地を買う前には地盤調査をしておく
  • 構造で価格や耐震性も違ってくる
  • 3階建て住宅の実績が多い建築会社を選ぶこと
  • まずは生活動線を優先すること

ビルトインガレージはなるべく作らない

3階建て住宅に多く見られる1階部分を駐車スペースにしている作りのことをビルトインガレージといいます。

敷地が小さく、どうしても駐車場が必要であるならビルトインガレージでも良いと思いますが、十分に駐車スペースを作る敷地があるのに、わざわざビルトインガレージを作る必要はないと思います。

ビルトインガレージを作るためには、1階部分の構造を強固にしなければなりませんので、1階部分だけを鉄骨造やRC造にすることを勧められると思います。そうなると当然木造よりも高額になるので、建築コストが大幅に増えてしまうことが懸念されます。

土地を買う前には地盤調査をしておく

3階建て住宅を建てるのであれば、地盤の強度は慎重に調査しなければなりませんし、2階建て住宅よりも強固な地盤にしておく必要があります。

地盤改良には予想以上に費用が掛かることもあるので、なるべくなら少しでも強固な地盤の土地を購入することをおすすめします。

土地の売買契約前に地盤調査することを嫌う地主も多いのが事実ですが、そこは建築依頼するハウスメーカーの営業マンに頑張って交渉してもらうしかありません。

土地の強度によっては地盤改良費だけで、100万円ほどの費用が違ってきますので、なるべく地盤の強い土地を探すようにしてください。

地盤調査費は無料で実施してくれるハウスメーカーもありますが、プロの調査会社に依頼しても50,000円~100,000円ほどの出費で納まります。

構造で価格や耐震性も違ってくる

どの構造や工法で家を建てるかによって、建築コストも耐震性もかなり違ってきます。いくら構造計算がされている3階建て住宅といって、絶対に大地震が来ても大丈夫という保障はありません。

そうなると、やはり少しでも地震に強い構造の家を建てたいと考えるはずです。候補となる構造は「木造」、「鉄骨」、「木造+鉄骨混合」、「RC」などがあります。

強度的に考えると、

「RC→鉄骨→木造+鉄骨→木造」

という順だと思いますが、建築コストが高いのもこの順番です。

最近は強度面を考慮し、1階部分を鉄骨にして、2階3階部分を木造にする家も増えているようですが、ビルトインガレージや1階部分をお店にした店舗型住宅でないかぎりは、木造3階建て住宅でも十分だと思ってます。

ただし構造的な問題があり、木造で鉄骨やRCのように大きな空間のリビングなどをつくるのはかなり困難です。希望する形態の家や間取りを建築会社にしっかり伝えることが大事だと思います。

どうしても広いスペースの空間を欲しいのであれば、建築事務所などに依頼する方が、多くのバリエーションを提案してくれる可能性が高いと思いますし、費用面でも柔軟に対応してくれると思います。

3階建て住宅の生活動線

3階建て住宅で一番大事なことは、生活動線を意識した家づくりをすることだと思います。

3階建てというのは、どうしても間取りが複雑になりがちです。そのため各個人の要望ばかりを取り入れたため、生活しづらい動線の家になってしまうことも珍しくありません。

1つ例をあげるなら1階に洗面所を配置しているのに、洗濯物を干すスペースは屋上のルーフバルコニーという家が多々見受けられます。

狭小地の狭小住宅であれば、それも苦肉の策なのかもしれませんが、土地が十分に確保できている3階建て住宅で、このように家事炊事がやりづらい間取りの家をわざわざ建てる必要はありません。

生活動線は毎日の生活に基づいて考えるべきであり、それをおろそかにしては良い家づくりはできません。3階建て住宅だからこそ、2階建て住宅以上に家事動線や生活動線には気をつかいましょう。

3階建て住宅の実績が多い建築会社を選ぶこと

3階建て住宅は階段の位置であったり、収納スペースの活用法など、通常の2階建て住宅とは異なる部分が多々でてきます。なるべくなら3階建て住宅の建築実績がある会社に依頼することをおすすめします。

3階建て住宅の建築実績が豊富であれば、それだけ色々なアイデアを提案してもらえる可能性が高いからです。

3階建て住宅を建てるということは、「土地が狭い」、「同居型二世帯住宅」など、やはり何かしら問題があるケースが多いと思うので、少しでも多くのアイデアを提案してくれたほうが、建築主にとっても絶対にプラスになるはずです。

ですので最初からこの会社と決めておくのではなく、複数の建築会社に相談しプレゼンを受けるのが良いでしょう。

近隣に3階建て住宅の実績がある建築会社がないのであれば、ネットの一括見積もりサイトを利用してみましょう。日本全国から数百、数千という建築会社が登録しているので、きっと3階建て住宅の建築を得意としている業者とも出会えるはずです。

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