土地の購入と注文住宅の計画はどちらを先に決めればいい?

土地の購入と注文住宅の計画はどちらを先に決めればよいか?

これから戸建てマイホームの建築を考えている人にとって、「土地と建築会社のどちらを先に決めるのが良いのか」、という疑問にぶつかることがあると思います。

ですが、これはどちらが正しいという答えはないと思いますが、その人が置かれている状況によって、どちらを優先すべきか、ある程度判断ができると思います。

そこで今回は、管理人個人の見解も織り交ぜ、土地の購入と建築会社の決定の順序などについて解説します。

良い家を建てることができるのはどっち?

良い家を建てることができるのは、「建築会社を先に決める」だと思います。しかし、「良い家=満足できる家」とは限りません。

立地より、家(建築会社)を優先したばかりに、「子供の学校までの距離が遠くなってしまった」、「介護が必要な両親の面倒を見るのが大変になった」ということもあるでしょう。

もし土地(立地)を優先していれば、学校や親が住む実家の近くに、家を建てることができたかもしれません。

このケースだと「家そのものには満足しているけど、生活環境に不便さを感じる」ということになります。

もちろん、その逆もしかりです。土地を優先したばかりに、自分たちが希望している間取りや、理想としている工法の家を建てられない可能性もありますし、最悪の場合、欠陥住宅をつかまされてしまう可能性もあります。

メリット、デメリットを明確する

そこで管理人がおすすめしたいのが、土地か建物のどちらを優先ようか迷ったときに、それぞれのメリットとデメリットを明確に書き出してみることです。

メリットとデメリットを書き出すことによって、客観的にどちらを優先した方が良いのかが見えてくることもあるはずです。

人によって価値観が違うので、そこまでメリットに感じないという場合もあれば、逆にそこまでデメリットに思わないというケースもあると思いますが、それぞれいくつか例を挙げてみます。

土地を優先した場合のメリット

  • 希望する地域に家を建てることができる
  • 新興住宅地なので、近所付き合いが楽そう
  • 子供の学校まで近い
  • 実家のすぐ近くに家を建てることができる

土地を優先した場合のデメリット

  • 土地代が予算オーバーしてしまう
  • 建築条件がついており、建築会社が指定されてしまう
  • 指定の家は化学物質が多く使われており、子供の喘息が悪化する恐れがある

建物を優先した場合のメリット

  • 自分の好きな工法で家を建てることができる
  • 納得ができる耐震性や高気密高断熱の住宅を建てることができる
  • ローコスト住宅も選べるので予算組が楽になる

建物を優先した場合のデメリット

  • 土地が見つからず、計画がなかなか進まない
  • 土地を妥協してしまったため、生活の利便性が悪い
  • 周辺環境が悪く、将来的になかなか売れない可能性がある

ここで挙げた内容は一例ですが、自分たちにとってのメリットやデメリットを明確に理解しておくことで、それを十分検討した上で選ぶことができるようになります。

すべてを承知したうえで自分たちが選んだのであれば、多少の不便さを感じることがあっても、納得できのではないでしょうか。

結局は、土地と建物のどちらを優先するにしても、どこかで少なからずデメリットが発生します。どちらを優先したからといって、100%満足できる家づくりができるわけではないと、最初から割り切っておくことも大事です。

建築会社を先に決めるのが良い理由

判断するには色々な要素がありますが、それらのことを踏まえた上で、管理人がおすすめするのは「建築会社を先に決める」という方法です。

なぜ管理人は、建築会社を先に決めるのが良いと思うのかについて解説していきます。

基本的に注文住宅を建てる場合、建築会社選びと土地探しを平行して始める人が多いです。しかし、建築会社を選択していくなかで、「当社であれば、こちらの土地を提供することができますよ」と、建築条件がついている土地を紹介してくる業者が現れます。

※建築条件に関しては、下の記事で詳しく解説していますので参考にして下さい。
建築条件付きの土地を購入して注文住宅を建てるときの注意点

土地に建築条件をつける理由は、それだけ土地の立地や周辺環境に自信を持っているからです。つまり、それだけ多くの人が欲しいと思うような「良い条件の土地」ということです。なので建築条件付の土地に惹かれてしまうのは仕方ありません。

ですが、この時点で建築条件がついている土地を購入してしまったら、もう他の建築会社で家を建てることは基本的にできなくなります。

本来、一番ベストなのは、その土地に自分が気に入っている建築会社で注文住宅を建てることです。「建築条件がついてるから業者は選べない」と思っている人が多いのではないでしょうか。

実は、管理人が建築会社を先に決めることを薦めた理由がここにあります。

もし管理人がその立場だったら、まず自分が気に入っている建築会社に、その土地の購入を打診します。もちろん建築条件がついているので、本来であればそれは不可能なことです。

しかし、建築条件付の土地でも、場合によっては建築条件を解除してくれることがあります。

例えば、その条件として「土地代金を上乗せして購入する」、「業者同士の繋がり」などがあります。

どういう意味かと言いますと、1坪あたり○万円上乗せすることで建築条件を解除してもらったり、「当社の建築条件付の土地を、御社にだけ1地区条件解除で譲ります」、という交換条件を出すことで、建築条件を解除してもらえることもあります。

ですが、これらの交渉を個人でしようとしても、ほとんど門前払いされて相手にされません。ただし、同業者からの打診であれば検討してくれる業者も多いです。

この方法は、実際にハウスメーカーの営業マンをしていた経験があるからこそ知っている裏技でもあります。実際に管理人も、これと同じケースで建築条件付の土地を譲ってもらった経験が何度かあります。

上乗せする価格は、15%~20%くらいが平均相場なので、1坪30万円の土地だったら36万円ほどになり、50坪の土地であれば総額で300万円ほど高くなります。

建築条件が付いてない土地の場合

上記で説明したのは、あくまでも建築条件が付いている土地の場合です。もし建築条件が付いてない土地であれば、言うまでもなく建築会社を先に決めることを強くおすすめしています。

その理由は、素人に土地の判断をするのは難しいからです。

例えば、先に土地を購入してから建築会社を決める場合、その土地の地盤が軟弱だと、地盤の改良等で予想外の出費を出すことがあります。

先に建築会社を決めていれば、気に入った土地がみつかったとき、建築会社が地主に交渉して、購入前に地盤の調査をさせてもらえることがあります。

地盤の改良が不要なのと必要なのでは、地盤改良費として最大200万円~300万円ほどの金額差がでる場合もあるので、できることなら購入前に地盤調査させてもらうのがベストです。

建築会社には、掘り出し物件の情報が入りやすい

建築会社を先に選ぶ理由は、地盤の問題以外にもあります。じつは建築会社には掘り出し物件の土地情報が入りやすいからです。

建築会社は、不動産会社のホームページに公開されていない土地情報を、持っていたりします。これは、付き合いがあるハウスメーカーや工務店に、先に土地情報を公開するケースが多いからです。

「ホームページで公開してない掘り出し物件の土地があるのですが、どなたか条件の合いそうなお客さんはいませんか?」

このように、不動産会社から掘り出し物件の情報があれば、建築会社もお客さんに自社をアピールできるチャンスですし、不動産会社も早く買主を見つけることができるので、どちらにとってもWin&Winの関係を築くことができます。

そういった理由から、先に土地を選んでしまうのではなく、まずは地元の工務店やハウスメーカーに打診したほうが、結果的に理想としている家を手に入れる可能性が高くなるでしょう。

まとめ

今回解説した内容をまとめると、以下の理由から、土地よりも先に建築会社を決めることをおすすめしています。

  • 建築条件付きの土地でも、建築会社に交渉してもらうことで建築条件を解除できる可能性がある
  • 土地の購入前に、地主に交渉して地盤調査をしてもらえる場合がある
  • 市場には公開されてない掘り出し物件の土地情報が入りやすい

建築条件が付いている土地をどうしても購入したいのであれば、建築会社には以下のように伝えておきましょう。

「あの土地の建築条件を解除してもえたら、御社で建築請負契約します。ですが建築条件を解除してもらえなければ、残念ですが建築条件の会社で契約します」

このことを最初に伝えておけば、建築会社もしっかりと対応して不動産会社に打診してくれるはずです。ダメだったときに断りづらいという問題も解決できるでしょう。

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