注文住宅を建てる際に結ぶ請負契約での流れや注意点

注文住宅を建てる際に結ぶ請負契約での流れや注意点

高額な買い物となるマイホーム購入で、緊張する方も多いと思います。ですが、契約関連の手続きが思っている以上にあっさり終わってしまい、拍子抜けする人も少なくありません。

注文住宅の契約に関しては、決まった書式があるわけではく、各ハウスメーカーによって書類の内容も種類も異なるため、中にはあっさりしている業者もいます。

そこで今回は、注文住宅の請負契約において、最低限チェックしておくポイントなどを解説します。

本契約までの流れ

建築を依頼したいと思うハウスメーカーや工務店が決まったら、あとは本契約に向けて打ち合わせを重ねていくだけです。

間取り、設備、予算などを何度も打ち合わせをして、最終的に納得できる段階になってから、本契約(工事請負契約)を締結するのが一般的です。

ただし中には、本契約をしないと図面や正式な見積りなどを出せない、と言ってくる業者もあるので注意しておきましょう。

業者決定から本契約までのおおまかな流れは以下の通りです。

仮契約

ハウスメーカーが決定したら仮契約。手付金として10万円ほど入金しておくのが一般的です

間取り図や仕様書の作成・変更

希望の間取りに沿ってプラン(図面)を提示してもらいます

概算見積り書の作成

作成してもらったプラン図などを元に概算の見積りを出してもらいます

最終見積りの提示

予算に合わせて見積りの調整をしていきます

本契約

本契約として工事請負契約書を交わします。着手金として100万円ほど入金するのが一般的です

本契約時のチェックポイント

注文住宅の請負契約時にチェックしておく代表的な書類は5点あります。

  • 工事請負契約書
  • 工事請負契約書約款
  • 工事見積もり書
  • 建築工事日程表
  • 建物図面・設計図

どんなハウスメーカーや工務店であっても、注文住宅の請負契約時には上記5点の書類は必ず用意されています。

上記書類のチェックポイントを、もう少し詳しく解説します。

工事請負契約書

工事請負契約の概要がまとめてあるのが、こちらの「工事請負契約書」です。いわば契約の核となる内容ですので、より入念にチェックしてから署名・捺印しなければなりません。

特に注目しておきたい点は、

  • 価格と仕様が明確に決定しているか
  • 工事完了日と引渡し日が確定しているか
  • 各支払い日のスケジュールは適切か

という3項目です。

これらの項目が曖昧な状況のままで本契約を交わすことは、絶対におすすめしません。

価格と仕様が明確に決定しているか?

本契約後に提示されていた価格がどんどん増えて、当初の予算をオーバーしてしまったら誰しも怒るはずです。ですが、注文住宅ではこのようなこともあり得ます。

理由は、間取りや設備等の仕様が曖昧なままで本契約を結んだことによって、契約後になって色々な変更が生じてしまうからです。

例えば、「本契約をしてもらわなければ地盤の調査はできません」と言われ契約したとします。確かに地盤調査には数十万円の費用がかかるので、納得せざるを得ないと思います。

ですが、そのような状況で契約してしまうと、契約後に地盤調査して軟弱地盤だったことが判明した場合、地盤改良として「杭工事」が必要になるため120万円もの費用が追加でかかってしまうこともあります。

住宅会社は、このように最もらしい理屈を並べて、契約を前倒しで迫ることが出来てしまうということです。

しかし、それでは「契約」の意味がありません。提示されたプランや費用に納得したからこそ契約するものであり、その契約内容が契約後に変更になったら本末転倒です。

そのようにならないためにも、工事請負契約はプランや仕様などが全て決まってから締結することをおすすめします。

ちなみに、地盤に関しては本契約前に調査してくれるハウスメーカーはいくらでもありますので、契約前にしっかり確認するようにしましょう。

工事完了日と引渡し日が確定しているか?

金銭問題の次に多いのが、工事完了や引渡し日の遅延に関する問題です。「今年は雨が多かったら工事が遅れた」、「台風が来たから完了予定が狂ってしまった」、ということは良くあります。

これが3日~1週間程度の遅れなら仕方ないと妥協できますが、注文住宅づくりでは、1ヶ月ほど遅れが出るケースもあります。

工事完了日や引渡し日が1ヶ月も遅れてしまうとさまざまな問題が発生する恐れがあります。

  • 子供の新学期に間に合わなかった
  • いま住んでるマンションの売却日がズレてしまい、買主から損害金を求められてしまった
  • 予定がズレたことで、転勤シーズンということもあり引っ越し業者が手配できなかった
  • 仮住まいの退去予定日を過ぎてしまい、再度賃貸契約を結びなおすことになり初期費用を2度支払った
  • 引渡しが遅れたことで、減税対象の期日満了日を過ぎてしまった

このような最悪のケースになった場合、ハウスメーカーや工務店に遅延損害金を請求したいと思う人もいるでしょう。

しかし、工事請負契約書で引渡し日が、「平成29年3月末日」など、曖昧な表現になっていると業者側の落ち度を立証することが難しくなります。

最悪のケースになったときのことも考えて、工事完了日や引渡し予定日は、正確な日付を記載してもらうようにしましょう。

各支払い日に無理がないか?

意外と知らない人も多いのが金銭的な問題です。注文住宅の場合だと、金銭の支払いは数回にわけて実行することになります。あくまでも1つの例ですが、2,000万円の工事請負契約であれば以下のようになります。

  • 契約時=10%(200万円)
  • 着工時=30%(600万円)
  • 棟上時=30%(600万円)
  • 引渡時=30%(600万円)

しかし、多くの人が「住宅ローンの審査に通ってるから問題ない」と考えていますが、注意が必要です。

住宅ローンの融資が実行されるのは、基本的に建物が完成して引渡しの時点となります。つまり契約時、着工時、棟上時の3回は、住宅ローンから支払うことはできません。

よって、途中で支払う費用に関しては、つなぎ融資や他のローンを利用するか、自己資金で支払わなければななりません。他のローンを利用してつなぎ融資を実行すれば、それだけ利息が発生することになります。

住宅ローンが実行される引渡し時に、一括で全額を支払うのが一番理想なのですが、ハウスメーカーや工務店は対応してくれないところが多いです。
※最近はつなぎ融資に対応している住宅ローン商品もあります

ですので、なるべく後半になるにつれ支払いの額が増えていくような入金スケジュールが理想となります。上記のような支払いが一般的ですが、なかには着工時に請負代金の50%や70%を請求してくる業者もいます。

そうした無理な支払いスケジュールが組まれてないかを、工事請負契約書でしっかりと確認しておきましょう。

工事請負契約書約款

「約款」と言われると、なんとなく難しいイメージを持っている人が多いと思います。生命保険などの約款も膨大なページ数ですが、注文住宅の工事請負契約書に関する約款も、生命保険に負けないくらいのページ数があります。

その膨大なページ数の中でも、特に重要だと思う工事請負契約書約款のチェックポイントを、いくつか簡単に解説します。

契約の解除と違約金

請負契約なので、途中で契約を解除することは出来ないと思っている人が多いですが、工事途中であっても請負契約を解除することはできます。

ただし、施主都合の解除となれば違約金の問題も発生しますし、それまでに終わっている工事費用に関しても、全額支払う必要があります。

約款には契約解除についても詳しく条件や内容が書かれていますので、よく確認しておくようにしましょう。

瑕疵担保責任とアフター保証

注文住宅を建てる場合、法律では最低10年の保証(瑕疵担保責任)をつけることが義務となっています。

約款に瑕疵に関する保証期間が明記されていなかったり、瑕疵保証期間は3年と書かれていたとしても、しっかり10年間保証を受けることができます。

ですが、約款内で「瑕疵担保については引渡し日から10年間とする」と書かれているからといって、安心してはいけません。

それよりも注目すべきは、瑕疵担保以外のアフターメンテナンス期間であったり、保証基準が明確に書かれているかが重要です。

このアフターメンテンナンスの期間については会社によって様々ですが、1つの目安として「基礎、柱、梁などの構造部分は10年保証」、「それ以外の部分に関しては2年~3年保証」と、考えておけば良いでしょう。

アフター保証に関しては「新築で一戸建てを作った際の各メーカーの保証期間を比較」で詳しく解説しています。

遅延に関する損害、違約金

工事請負契約書約款には、完了日や引渡し日に遅延が発生した場合の保証についても書かれています。

予定を大幅に遅れた場合は、違約金や損害金の問題へと発展することもあります。ですが、工事が遅れてから違約金や損害金の話し合いをしてもラチがあかないので、あらかじめそうなったときの約束ごとを決めておく必要があります。

一般的には、引渡し予定日から1日遅れるたびに、請負代金の「1000分の1」、「2500分の1」くらいの違約金で、設定しておくことが多いです。

仮に2,000万円の請負契約で損害金が2000分の1だった場合、引渡し日が2ヶ月(60日)遅れたのであれば、

2,000万円÷2000×60日=600,000円

を、損害遅延金として業者側に請求することができます。

損害金の額などが極端に低く設定されていたり、明確な金額が記載されていない場合などは要注意です。

火災や台風による損害

家が完成するまでには時間がかかるので、台風や火災などによって損害してしまう可能性もあります。約款には、このような状況になった場合、責任の所在が誰にあるのかが詳しく書かれています。

一般的には、火災と自然災害では責任の所在が異なります。火災の場合だと、多くは建築会社の責任に比重が置かれていますが、自然災害などの損害については、施主負担となっているケースが多いです。

ただし、多くのハウスメーカーや工務店では、こうした自然災害時の保険に加入しているので、いざというときには建築会社の保険でまかなってくれるはずです。ただ満額保険で保証できない部分については、施主と建築会社が協議をして負担割合を決めるようになっています。

契約書や約款には難しい言葉が使われていることが多いため、書いてある内容が理解できないこともあると思います。そのようなときは、担当者に「内容がわからないので、どのようなことが書かれているのか詳しく説明してもらえませんか」とお願いしましょう。

第三者損害

第三者損害というのは、工事の最中に通行人にケガを負わせたり、隣の建物に被害を与えてしまった場合の責任について書かれています。

他人ごとのように考えている施主が多いのですが、思っている以上に発生する可能性が高い項目なので、必ずチェックしておきましょう。

工事中の第三者損害に関しては建築会社が責任を負うというのが一般的です。もし約款に明確な記載がない場合は、追記してもらいましょう。

契約時に約款は必須

そもそも約款というのは、契約書には掲載できないような細かな内容について書かれている書類です。契約時には契約書と一緒に提示されるのが一般的です。

ハウスメーカーや工務店によっては、約款すら準備しておらず「約款は後日郵送で送ります」という業者もあるようですが、約款がない状態での契約は断固拒否しましょう。

理解しながら読むには1時間くらいかかってしまうので、契約当日に突然出されても、細かな内容まで精査する時間はありません。

ですので、約款に関しては事前に受け取り、契約日までにじっくり目を通して、上記で解説したようなことをチェックしておきましょう。

ハウスメーカーや工務店によっては、契約日の前日になってバタバタと契約書や約款を作成することもあるので、「約款などの資料は契約日前にもらってチェックしたい」という趣旨を担当者に伝えておきましょう。

事前に渡すことが出来ないハウスメーカーや工務店であれば、契約そのものを再検討する必要があるかも知れません。

工事見積書

注文住宅づくりでは金銭トラブルがとても起きやすいです。

  • 契約書の金額よりも工事代金が高くなった
  • 工事中になって突然追加費用が発生すると言われた
  • ○○が別途費用だとは聞いてなかった

このような金銭トラブルが起きてしまっては、せっかくこれまで良好だったハウスメーカーや工務店との信頼関係が、突然悪化してしまう恐れがあります。

そうならないためにも、契約時にしっかりと工事見積書のチェックをしましょう。

それでは工事見積書のチェックポイントを紹介します。

見積書の有無を確認する

まずは、契約時までに見積書が準備できているかを確認してください。

名の知れた大手のハウスメーカーや地方工務店では、見積書の提示をしないということはないのですが、個人で経営している大工(職人)や規模が小さな工務店の場合、見積書を提示してくれないことがあります。

小規模な工務店や個人大工は、その都度必要なときに必要な職人を雇っているので、明確な見積りを事前に出すことができないというのが理由です。

どのような状況でも、請負契約書に「建築費2,480万円」というような、合計金額だけしか書かれてない状態で契約するのは、絶対にしないようにしましょう。

見積書に詳細がしっかりと書かれているか?

ここまで「見積もりの提示が大事」ということを話してきましたが、ただ単に見積書を提示してもらえば信頼できるということでもありません。見積書の内容も大事です

Aの業者の見積書では、すべて「一式見積り」と書いてあり、工事内容の項目はわかりますが、詳しい内容まではわかりません。

Bの業者の見積書では、工事内容の詳細だけでなく、使用している木材や設備品まで記載してあり、商品名や規格も記載されています。

この2枚の見積書を比較したとき、言うまでもなくBの見積書を出してくれた業者の方が信頼できます。

このように、見積書の内容は業者によって異なります。ですが、見積書は情報が細かく書かれていればいるほど良い見積もり書となります。

少し前までは、木材の品名や設備品の型番などを書かれていても、素人にはさっぱりわかりませんでしたが、今はインターネットがあるので、品名や型番がわかれば、それらがどのような商品なのか簡単に調べることができますし、他の材料と比較検討することもできます。

特に健康住宅や高気密・高断熱住宅を希望しているのであれば、使用されている壁紙の型番を知ることで、どのような接着剤が使用されているのか、断熱材の種類を知れば、他にもっと断熱効果が高い素材がないかも、自分で調べて業者に提案することもできるようになります。

ただし業者によっては、見積書ではなく、商品の品名や型番は仕様書にて詳しく記載している場合もあります。ですので、見積書に詳しい品名や型番が書かれてないときは、仕様書も同時にチェックするようにしましょう。

建築士などの第三者や現場責任者にも目を通してもらう

一般の契約においてここまでする人は多くありませんが、もし業者側に少しでも不信感を抱いているのであれば、外部の第三者に見積り書を見てもらうことも考えておきましょう。

多少の費用はかかりますが、建築士などでしたら、相談にのってくれることがあります。病気を診てもらう場合のセカンドオピニオンのような考えだと思ってください。

そしてもう1つ、可能であれば実際に工事をすることになる業者の現場責任者にも、契約時に同席してもらうのもありだと思います。

契約時に同席する営業マンが、建築資材や設備品の型番などをみても何もわかりません。ですので、実際に家を建てる業者の責任者に同席してもらったほうが、後々「そんな話し聞いてなかった」、「営業の人に確認して欲しい」という責任転嫁を防止することができます。

契約時に同席するのが無理でも、契約前に工事責任者にも見積書や仕様書に目を通してもらい、その書類に署名や捺印をもらうだけでも安心感が増すので、無理を承知でハウスメーカーや工務店にお願いしてみてください。

建築工事工程表

工程表のチェックポイントはそう難しくありません。

  • 工事の着工日と完工日が予定通りのスケジュールで記載されているか
  • 工程表は素人がみてもわかりやすく作られているか
  • 無理なスケジュールで工程が組まれていないか

以上の3点に注意して工程表をチェックしましょう。

契約時に工程表を配布してくれる業者もいますが、肝心なのは業者に渡すような専門用語ばかりの工程表でなく、素人が見てもわかるように作られているかということです。

現場で使うような工程表を提示してもらうのではなく、施主向けにわかりやすく作られた工程表を提示してもらいましょう。

わかりやすい例でいえば、現場で使っているような工程表には「中間金の支払い日」などの記載はありませんが、施主向けに作られている工程表であれば、資金の支払いスケジュールまで細かく書かれているはずです。

契約前に、実際に施主に渡している工程表をみせてもらい、それが現場で使っているようなわかりづらい工程表であれば、契約日までに施主向けの工程表を別途作成してくれるよう、営業マンにお願いしておきましょう。

建物図面・実施設計図

最終的に合意に至った図面を契約書に貼付します。これらの図面のことを実施設計図といいます。つまり最終図面のことです。

打ち合わせ段階で提示される設計図が「基本設計図」、契約時に提示される設計図が「実施設計図」なので、契約時に基本設計図を提示してくるような業者には要注意です。

実施設計図は、柱一本までサイズなどの詳細が記載されています。実施設計図があれば、実際に工事現場で使われている柱や、梁の太さが違っていることまで一発でわかります。

もし業者が、契約時に実施設計図を提出しなかった場合、最終的に柱や梁の木材のグレードを落としてもバレなかったり、施工に間違いが発覚しても図面を書き直すことが出来てしまいます。

実施図面を作成するのにも労力や人件費がかかるため、建築を依頼する業者の規模が小さくなればなるほど、このような正式な図面を提示してくれない可能性が高くなります。

地元の工務店や個人大工などに建築を依頼するときは、その図面が実施図面かどうか、絶対にチェックしておくようにしましょう。

【重要】住宅ローン特約の内容を理解しておく

住宅ローン特約についてですが、請負契約書や約款の部分で解説しようと思ったのですが、ここは一番大事な部分だと思ったので、こちらで詳しく解説します。

住宅ローンを利用して注文住宅を建てるのであれば、契約書や約款の特記事項に、かならず「ローン特約」という項目があるはずです。

もし契約書や約款の中に「ローン特約」の項目がないのであれば、その契約はストップしてください。

ローン特約というのは、もし住宅ローンの審査が通過しなかった場合、この契約自体を白紙撤回することができる約束のことです。

通常であれば、解約・キャンセルをする側が違約金を支払うことになるのですが、この「ローン特約」をつけておくことで、万が一住宅ローンの審査で融資不可となっても、違約金などのペナルティ無しで契約を解除することができますし、すでに支払っている手付金なども返還してもらうことができます。

土地から購入して注文住宅を建てるのであれば、土地の契約時にもローン特約を付けるようにしてください。

下記がローン特約の記載例です。

第◯条(融資利用の特約)
買い主は、本契約締結後すみやかに表記の融資に関する申し込み手続きを行わなければなりません。
2 表記の融資承認予定日までに、前項の融資の全部、もしくは一部に付いて承認が得られない時、または否認された時、買い主は表記の契約解除期限までであれば、本契約を解除することができます。
3 前項により本契約が解除された場合、売り主は、買い主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。
4 買い主が自己の都合により、故意に融資の承認を妨げるような行為を行った場合、買い主は本条による解除権の行使はできません。

ローン特約の内容も確認

ローン特約の内容も吟味しておく必要があります。悪質な業者になれば、自社と提携している銀行などから住宅ローンを借りさせるため、ローン特約の内容で「A銀行からの融資不可時のみ適用」というように、銀行を指定しいていることがあります。

また、銀行だけでなく、「融資額」や、「特約が有効な期限」についても明記されている場合があるので、しっかりとチェックしておくようにしてください。

特に期限については、業者や土地の売主は少しでも期限を短く設定しておきたいというのが本音ですし、その気持ちもわからないでもありません。しかしこちら側にしてみれば、期限は少しでも長く設定しておきたいというのが本音です。

このようにお互いの立場で考えると真逆の希望となってしまうため、ローン特約の内容については先方としっかり話し合って、お互いが納得した上で決定するようにしましょう。

住宅ローンは家が完成してからじゃないと融資を受けられない?

住宅ローンは土地と建物を担保に融資されるのですから、基本的に家が完成してからしか融資を受けることはできません。

そのため、着工金や中間金はつなぎ融資を利用するのが一般的なのですが、実際には確認申請がおりた時点で、本審査に申込をすることができるケースがほとんどです。これが、注文住宅でもローン特約が利用できるカラクリです。

業者の中には、上記で説明したような理由を口実に、「注文住宅では住宅ローンが建物完成後なので、ローン特約をつけても意味がありません」、と言ってくることもありますが、決してそんなことはありません。

ローン特約は建物だけではなく、土地の売買契約にも大きく関係してきますので、必ずローン特約は契約条項に含むようにしてください。

まとめ

どんな契約も同じなのですが、契約そのものは粛々と手順通りに進んでいきますので、その場で契約書を詳しく読んだり、細かい部分までチェックする人は多くありません。

これは、注文住宅という何千万円もするような高額な契約時でも同じです。しかし、一度契約書にサインしてしまうと、何かミスや不手際が発覚しても、契約書を盾にされてしまうとこちらが不利になります。

とても高額な買い物なだけに、契約書はしっかりとチェックする必要がありますし、契約書や内容を契約日当日に初めて目を通したなんていうことは、絶対に避けなければいけません。

営業マンに、「契約書やその他の関係書類にはしっかりと目を通しておきたいから、契約日の○日前までには一度預かってチェックさせて欲しい」、という要望を出しておきましょう。

何度も言うようですが、それができない業者であれば、契約そのものを再検討する必要があると思います。

どのような状況であれ、注文住宅で後悔や失敗をしたくないのであれば、どんなに面倒でも契約書類はしっかりとチェックすることをおすすめします。

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