親(親族)名義の土地に家を建てる場合の注意点

親(親族)名義の土地に家を建てる場合の注意点

親名義の土地に、子供名義の家を建てることができるのかと心配になっている方も多いです。

確かに、法律的な問題、税金の問題、住宅ローンの問題、相続時の問題など、考えておかなければならないことが多くあります。

そこで今回は、親名義の土地にマイホーム(注文住宅)を建てる場合の疑問、注意点について解説します。

【目次】親(親族)名義の土地に家を建てる場合の注意点
  1. 親名義の土地に家を建てるときの疑問点
    1. 親名義の土地にマイホームを建てることはできるのか?
    2. 親名義でも住宅ローンは借りることができるのか?
    3. 親が死去してしまったあと、相続でもめたりしないのか?
  2. 親名義の土地は問題が多い
  3. まとめ

親名義の土地に家を建てるときの疑問点

親名義の土地に家を建てるとなれば、税金の問題や相続の問題も絡んでくるので、一筋縄ではいきません。

ただ大きく分類すると、知りたいポイントは以下の3つに集約することができるのではないでしょうか。

  • 親名義の土地にマイホームを建てることはできるのか?
  • 親名義でも住宅ローンは借りることができるのか?
  • 親が死去してしまったあと、相続でもめたりしないのか?

この3つの問題について、なるべくわかりやすいように解説していきます。

親名義の土地にマイホームを建てることはできるのか?

親名義の土地でも、問題なくマイホームを建てることはできます。もっと言えば祖父母名義の土地であろうと、マイホームを建てられます。

ここでの問題は、「その土地を借地とするのか」、それとも「贈与して子供名義にするのか」でしょう。

一般的に借地として家を建てるほうが得なのですが、土地名義人の年齢によっても違ってくるので一概にはいえません。

もし土地名義の親御さんが65歳以上である場合、「相続時課税精算制度」を利用した贈与という選択肢もあります。逆に、土地名義人が65歳以下であるなら、借地として建てる方が得だと思います。

親に賃料を払ったほうが良いのか?

親名義の土地に家を建てた場合、土地の借地料を払ったほうが良いのかという質問をもらうことがありますが、とくに地代などを払う必要はありません。

不動産会社のなかには、「地代を払わずに土地だけ使わせてもらっていると、みなし贈与と判断され、贈与税を取られる可能性がある」、という業者もいますが、それは間違いです。

逆に、相場よりも低い額を地代として払っている場合の方が、みなし贈与とされ、贈与税を支払うことになる可能性が高いと思います。このように、土地だけ借りる契約のことを「使用賃借」といいます。

※参考:国税庁「贈与税」

親名義でも住宅ローンは借りることができるのか?

次に、親名義の土地に子供が注文住宅を建てるとして、住宅ローンを借りることができるのでしょうか。

通常、住宅ローンというのは土地と建物を担保にして借りるものなので、親名義の土地であれば担保割れをしてしまい、住宅ローンを借りることはできないと考えてしまいます。

しかし問題ありません。例え親名義の土地であっても、通常と同じように住宅ローンを借りることはできます。

土地の名義人は、基本的に二等親までなら、その名義人のままでも住宅ローンは借りられるようになっています。一等親が親兄弟で、二等親は祖父母や孫にあたります。
ですので親名義でも、祖父母名義の土地でも住宅ローンは問題なく借りることができます。

親が死去してしまったあと、相続でもめたりしないのか?

一番問題となりそうだと考えているのが、やはりこの相続問題です。

特に兄弟がいる場合は、かなり相続で揉める可能性があります。親御さんが健在のうちに、遺産分与について話しあっているのであれば、揉める可能性は低いと思いますが、話し合いがされてないまま親御さんが死去してしまうと、そこから兄弟間の相続問題へと発展してしまいます。

さらに言うと、ある程度の預貯金の蓄えがある家は大丈夫なのですが、財産が不動産だけというのであればかなり厄介です。

例えば預貯金が5,000万円あったとします。兄弟2人なら、自分たちはその土地をもらっているので、土地代の半分にあたる額をもう一人の相続人が多く受け取ることで解決できます。

土地の評価が3,000万円だとするなら、本来もう一人の兄弟が1,500万円を相続する権利があるので、これを預貯金の5,000万円のほうで仕分けします。

このように、兄弟がいる人が親の土地に家を建てるのであれば、いざ相続となったときにどのように分配するかについて、土地名義人が健在のうちにちゃんと話しあっておくことが、相続での揉めごとを回避する一番有効な手段となります。

親名義の土地は問題が多い

「親名義のままでも注文住宅を建てることができる」という話しをしましたが、実は問題も色々とあります。

最近は離婚する夫婦も少なくありません。離婚のとき慰謝料として家を妻がもらい受けることは良くあります。その逆もしかりです。

ですが、土地は旦那の親名義、建物は旦那名義だった場合や、妻の親の土地に旦那が新築住宅を建てたケースもあるはずです。

このように土地と建物の名義が違うと、離婚したときの財産分与が面倒になります。

親名義の土地となると、実家の近くが多く、そうなると売ることもままなりませんし、仮にどちらかが財産分与で引き取ったとしても、土地と建物の名義が違うので、なんとも難しい問題が残ってしまいます。もちろん住宅ローンを払い終わるまでは、土地も建物も好きに名義を変えることはできません。

また、親名義の土地だと住宅ローン融資の際、その土地名義人の連帯保証人を要求されることもあります。

そうなると、いざ住宅ローンを滞納してしまったりすると、家を取られるだけでなく、親御さんにも多大な迷惑をかけることになってしまうので、十分に注意が必要です。

もし親名義の土地で困ったことがあれば、ローンや相続など無料で対応してくれる「住宅本舗」に相談してみてください。適切な相談先をアドバイスしてくれるので悩む必要がありません。

まとめ

親の土地に家を建てるとき、「名義をどうするべきか?」という質問に、明確な答えはありません。これはその家の状況や資産額によっても違います。

資産の額によっては親名義のまま家を建て方がよい場合もありますし、土地名義人の年齢なども関係してきます。

なので、ここでどうすべきかというアドバイスはできませんが、やはり税理士などの専門家に一度相談してみることをおすすめします。

不動産会社の営業マンでも税に関して詳しい人も多いので、そういった営業マンに相談してみるのもいいかもしれません。なるべく円滑に進められるように、事前に知識を付けてから行動していきましょう。

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