建築条件付きの土地を購入して注文住宅を建てるときの注意点

人気の地域で、理想の土地を見つけるのはとても大変です。良い土地が見つからず、マイホーム建築の計画が何年間も足踏み状態の人も多いのではないでしょうか。

そんなとき、希望する地域に土地が売り出されたという情報を得て見学に行くと、その土地が「建築条件付きだった」ということも珍しくありません。

今回は、建築条件付きの土地に注文住宅を建てるときの業者選びのポイントや、注意点を解説していきたいと思います。

建築条件付き土地とは

「建築条件付き」というのは、「指定された業者でしか家を建てられない土地」のことをいいます。

A不動産が分譲している土地なので、家もA不動産で建てるか、もしくはA不動産が指定する建築会社でしか家が建てられないなど、縛りがある土地のことです。

本当はこのハウスメーカーで注文住宅を建てたいけど、土地がどうしても見つからず、仕方なく建築条件付きの土地を購入するという人は相当多いです。

建築条件付きの土地に決めた人の中には、家を建てた後に後悔することも多いので、建築条件付きの土地を購入する場合は、よく考えて慎重に決めるようにしましょう。

建築条件付き土地を購入して注文住宅を建てるまでの流れ

建築条件付き土地でトラブルが多発しているのは、契約~入居までの流れに原因があると言われています。購入から入居までの流れを簡単にみてみましょう。

  1. 土地購入の申込
    希望した区画への申込が多い場合は抽選や先着順で決定されます
  2. 土地の売買契約
    土地の売買契約を行い、手付金などを支払います
  3. 間取りなどの提案
    ラフプランの提示を受け、間取りなどの調整を行います
  4. 建築請負契約
    土地の契約から○ヶ月以内に建物の請負契約をすることが条件です
  5. プランや仕様の最終調整
    プランや設備等の最終確認をして、建築確認申請が提出されます
  6. 着工
    建物の工事が開始されます
  7. 完工
    建物の工事が完了します
  8. 引渡し・入居
    残金の支払いが終わると建物の引渡しを受けることができます

この中で一番トラブルになりやすいのが、間取りなどの提示を受ける前に、土地の契約を先にすませる必要があることです。

建築条件付きの場合は、土地ありきの話しで家作りが進んでいきますので、どうしても土地優先になってしまうのは仕方ありません。

いざ土地の契約をして、間取り等のプランや設備の話しになったとき、「あれ?なんか思ってたのと違うな」、「何度修正してもらっても気に入った間取りが決まらない」、ということが起きやすくなります。

その原因のひとつは、建築条件付きの土地を販売している建築会社が、間取りや家の構造・設備で勝負しておらず、土地開発という分野で勝負をしているからだと思います。

土地の契約が終わるまで、間取りなどプランニングをしてもらえないのは仕方ありません。ですが、契約前に最低でも、建築条件によって決められた住宅会社が、これまでに建てた家のプラン図を見せてもらいましょう。

間取りや設備に納得しないまま土地ありきの話しで進めてしまうと、後悔してしまう原因になります。建築条件付きの土地だからこそ、より慎重に間取りや設備、さらには構造や工法を詳しく調べてから契約する必要があります。

建築条件付き土地で多いトラブル

建築条件付きの土地トラブルは後を絶ちません。ここでは、想定できるトラブルをいくつか紹介しますので、参考にしていただければと思います。

  • 思ったような間取りにならない
  • 本体工事費が高い
  • 工法や設備が限定されてしまう
  • 建築会社の評判が悪い

思ったような間取りにならない

土地開発や土地分譲で勝負をしている建築会社が多いため、間取り等のプランニング力が足りていないのが原因です。

悪い言い方になってしまいますが、建築条件付きの土地であれば、他の建築会社のように間取りなどのプラン力で勝負する必要がないのですから、設計士や営業マンの意識向上は望めません。

本体工事費が高い

すべてがそうだとはいいませんが、建築条件付きの土地は、相場よりも低く設定されがちです。

地域周辺の土地相場が坪30万円だったとすると、建築条件付きの土地は坪22万、24.8万円などで、売りに出されていることが多いです。

理由は、建物の建築費で利益を得ることができるからです。まずは土地の価格の安さで集客をして、土地の利益分を建物の価格で回収するというのが、建築条件付き土地の売り方です。

坪単価を60万、70万円にしてしまったら高すぎて集客ができないので、坪単価を30万~40万円程度に設定して、その坪単価でも十分に利益が確保できる注文住宅を、坪単価50万円以内くらいで販売するケースが多いです。

土地の価格というのは、周辺地域の価格と比較すれば、高いか安いか簡単にわかりますが、注文住宅の相場は住宅の知識がないとわからないからです。

工法や設備が限定されてしまう

建築条件付きの土地を主戦場としている建築業者は、間取り、工法、住宅設備では勝負していません。自社のレベル内で建てることができる建物に制限していることは珍しくありません。

マイホームを建てるときに、こだわりの工法や間取りよりも、生活性の高い土地(地域)を優先する人が多いです。つまり、建物で勝負できなくても、人気の高い地域であればそれだけで十分やっていけるからです。

土地を優先したので、多少の不自由には目をつぶるしかありませんが、「これは譲れない」というラインを、明確にしておくことも大事です。

建築会社の評判が悪い

建築条件付きの土地を販売している建築業者は、インターネットなどで調べてみると、悪い評判が多く目につきます。

建築条件付きの土地を買って家を建てた人で、「この地域で家を建てて良かった」という人は多いのですが、「この建築会社で家を建てて良かった」という評判はなかなかみかけません。

すべての建築条件付き土地がそうだとは断言できませんが、良い評判を見かけないというのも事実、ということは覚えておいてください。

建築条件をす方法

「土地は気に入ったが、自分がお願いしたい建築業者は決まっている」という人も多いでしょう。そのような人が真っ先に考えるのが、「なんとか建築条件を解除してもらうことはできないのか」ということです。

実際のところ、7割~8割の建築条件付きの土地は、その条件を解除してくれません。しかし、2割~3割の土地は建築条件を解除してもらえる可能性があるということです。

管理人もハウスメーカーや不動産会社に勤めていたとき、建築条件付きの土地の条件を解除してもらったことが何度かあります。

建築条件を解除する方法は2つあります。

  • 土地代金を上乗せして購入する交渉をする
  • 代替地をもっている地主に直接交渉する

土地代金を上乗せして購入する交渉をする

土地の代金を上乗せして条件を解除してもらうのが、一般的な建築条件を解除する方法です。建築条件付きの土地を販売している業者は、土地と建物の両方で利益を得ることが狙いだからです。

建築条件を解除してしまったら、建物で得る予定だった利益を手放してしまうことになります。よって、土地代金を上乗せして交渉すれば不動産屋は損をしないですむ、ということです。

「土地代金を上乗せしても建築条件は外せません」、という業者もいますが、2割~3割くらいの業者は、この方法で交渉に応じてくれるでしょう。

上乗せする代金はまちまちですが、管理人のこれまでの経験では、50坪の土地で約200万円~300万円ほどの上乗せで、交渉成立することが多かったです。

1坪あたりの価格に換算すれば、約4万円~6万円ほど上乗せすることになります。

この交渉は、個人でするのではなく、建築をお願いしたいハウスメーカーの営業マンにやってもらいましょう。個人で交渉しようとしても、ほぼ相手にしてくれませんが、相手がハウスメーカーになれば、交渉の席くらいは用意してくれると思います。

交渉をお願いする建築業者が、建築条件付きの土地を扱う業者であれば、さらに交渉が成立する確率は高くなります。

不動産業者は、業者同士のつながりを大事しています。そのため、「ここで恩を作っておけば後々役に立つことがあるかもしれない」と考えるからです。

代替地をもっている地主に直接交渉する

この方法は、管理人が何度も建築条件付きの土地の交渉をしたことがあるからこそお伝えできる方法です。

建築条件が付いている土地の多くは、畑や田んぼだった農地を、宅地分譲開発したケースが多いのです。

人気の高い土地に、突然10区画や20区画もの土地開発を行うためには、農地を利用するくらいしか方法がないからです。つまり誰かが、その業者に農地を売ったことになります。

このようなケースでは、農地を格安で売る見返りとして、区画整理した土地を何区画か、元の地主へ返還するような交渉がされているケースがあります。

元の地主は、区画整理されて変換された土地にアパートを建てたり、将来子供や孫が家を建てるための土地を確保しています。

地主に返還された代替地であれば、もちろん建築条件はついていませんので、交渉が成立すれば好きな建築会社で家を建てることができます。

以前農地だった場所に宅地開発され、建築条件付きの土地になっている場合は、このようなカラクリになっている場合が多いので、「どうしてもその土地がいい」という方は、地主に直接アタックしてみる価値は十分にあります。

まとめ

建築条件付きの土地というのは、立地や周辺環境などが良いので、それだけで購入を決めてしまう人が多くいます。しかしそのように場所だけに目がくらんだ人の多くが、いざ建物を決める段階になって、揉めたりトラブルになったりすることが多いです。

建築条件付きの土地だからこそ、「どんな家を建てている業者なのか」、「自分たちが希望する間取りや設備を実現できるのか」という点をしっかりと精査してから、土地契約をしましょう。
「土地は気に入ったけど、業者は好きに選びたい」という人は、土地代金を坪あたり5万円前後上乗せすることで、建築条件を解除してもらえることがあるので、ダメ元で交渉してみましょう。

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