相続した実家を建替え・リフォームする際の注意点

相続した実家を建替え・リフォームする際の注意点

実家を相続して、その建物のリフォームや建て替えを検討することは珍しいことではありません。しかし相続した不動産は何かとトラブルが多いのも事実です。

例えば少し例題を出してみます。

  1. 父が他界し、実家は母と自分たち家族で住んでいる。建て替えを検討しているが、土地の名義はどうするのがベストなのか?
  2. 父も母も他界しており、今は誰も住んでいない実家を相続して建て替えたいが、兄弟3人のうち1人が売却を希望している場合どうしたらいいのか?
  3. 実家をリフォームしようとしたら、違法建築であることがわかった。このままリフォームは可能なのか?

この3つの問題に解答できれば、相当相続のことについて勉強されていると思いますので、問題が発生しても臨機応変に対応できるはずです。

しかしほとんどの人がこの3つの問題について、1つも答えがわからないのではないでしょうか。

相続した家の活用方法としては、大きく分けて次の3つがあります。

  • 相続した家にそのまま住み続ける
  • 自分では住まないので賃貸として他人に貸す
  • 活用方法がないので売却して現金化する

相続した家に住み続ける意外にも、賃貸化や現金化という選択肢があります。

それぞれに注意点がありますので、家族と相談しながら後悔しないように活用方法を決めましょう。

※相続した家を賃貸として貸す場合や、あるいは売却する場合に関しては、姉妹サイトである「家売却の達人」で詳しく解説していますので、そちらを参考にして下さい。

参照:実家や土地を相続した場合はどうしたらいい?賃貸化や売る場合の注意点

相続物件に起こる様々なトラブル

相続というのは本当にトラブルが起きやすいのですが、そのトラブルにも種類があり、家族間でのトラブルや建て替えやリフォーム時のトラブルなど、どれも大きいトラブルにつながりやすいものばかりです。

以下では、冒頭で例題と名義や用途地域の問題、兄弟による遺産トラブルなどして出した例を参考に「相続した実家はどうするべきなのか」について解説していきます。

父名義の土地は誰に名義変更するのがベストなのか?

「1.父が他界し、実家は母と自分たち家族で住んでいる。建て替えを検討しているが、土地の名義はどうするのがベストなのか?」

この場合、父名義から名義変更をしていないままの土地だとするなら、今回建て替え資金を出す人に名義変更するのがベストです。本来であれば順番的に母親50%と子供50%で相続するのですが、そうなると母親が亡くなったときに二次相続となります。

相続回数を減らす意味でも、遺産分割協議書で自分がすべて土地を相続したことにして建てるのが良いでしょう。

ちなみに市街化区域内であれば、父親のままの名義でも家を建てることは可能です。家を建てるからといって、必ずしも名義を変更しなければならないという訳ではありません。ただし住宅ローンを利用する場合は、銀行の担保のこともありますので、そこは柔軟に対応しなくてはなりません。

兄弟の一人が同意してくれない

「2.父も母も他界しており、今は誰も住んでない実家を相続して建て替えたいが、兄弟3人のうち1人が売却を希望している場合どうしたらいいのか?」

3人兄弟で長男は東京で結婚、次男は地元で結婚してマンション暮らし、三男である自分が実家に残り母の介護をしていた。そんな経緯もあり、実家は自分が継ぐことを兄弟たちも了承していると思っていた。

しかしいざ相続の段階になり、次男が売却して三分割することを提案してきた。長男は、三男であるわたしが母の介護もずっとしていたのだから、土地は好きに使って良いと言ってくれている。

このケースは、まさに絵に書いたような相続トラブルのパターンです。この問題点は、母親が生前のうちにしっかりと兄弟たちと相続について話を取り決めていなかったことです。しかしすでに相続が始まってからこんなことを言っても意味がないので、具体的な対策について話をします。

ただこの場合だと、次男の言い分が一番法律に沿った解釈になります。つまり次男にも相続をする権利があるということです。長男が相続放棄してもいいと言っているのですから、問題は「次男の取り分となる3分の1を現金で用意できるか」ということです。

1,500万円の価値がある土地だとすれば、1人500万円ずつなので、次男に現金で500万円払ってしまうのが一番簡単な解決方法です。もし次男に払う現金がない場合は、最終手段として住宅ローンを借りる金融機関に相談するしか方法はありません。

つまり次男の持分の土地を買い取るということです。その土地取得資金を、銀行に住宅ローンとして融資してもらえないか相談するしかありません。

違法建築だとリフォームできないの?

「3.実家をリフォームしようとしたら、違法建築であることがわかった。このままリフォームは可能なのか?」

相続とは直接的に関係ありませんが、相続した実家リフォームでよくあるトラブルなので、例題として取りあげました。昔の人はちょっとしたリフォーム工事くらい自分でやってしまう人が多かったため、少し古い建物になると違法建築の家が驚くほど多くあります。とくに問題となるのが増築している家です。

子供部屋を自分で増築した、お風呂場のリフォームをしたときに脱衣スペースを勝手に増築した、などがよくあります。

ちなみにちょっとしたリフォームであれば、届出をする必要はありません。しかし増築となれば、わずかでも届出をして許可をもらわないといけません。それをやっていない場合は、違法建築となります。

当然違法建築であることがわかれば、今回のリフォームでも許可がおりません。つまり違法建築の問題を先に解決しないことには、リフォームはできないことになります。古家を解体して建て替えるのであれば、違法建築であろうが問題ありません。

相続した実家のリフォームや建て替え相場

ここまでは相続した実家のトラブル問題について話をしてきましたので、ここからは費用の話をします。リフォームは築年数に応じて費用が変わる訳ではありませんので、建物の古さなどはあまり気にする必要はありません。

ただ建て替えや一棟まるごとリフォームとなれば、建物の古さによって金額が上下する可能性が高いです。

リフォームなら「使える柱がどれだけ残っているか」建て替えであれば「解体費要はどれくらいかかるのか」などが関わってきます。しかしこればかりは、考えてもどうしようもありません。実際にリフォーム会社やハウスメーカーに見積りを出してもらわなければ、何もわからないことです。

先に紹介したような、兄弟による遺産トラブルでも発生しない限り、相続した実家だからといって大きな金銭的問題は発生しないでしょう。かかったとしても、解体費用が余分に掛かる程度です。

解体費用に関しては、別記事の「建替えで注文住宅を建てる場合の解体工事費用の相場価格」で詳しく解説していますので、そちらを参照してください。

ちなみに土地の名義変更が発生したとしても、行政書士などの専門家に依頼すれば10万円~20万円ほどで手続きの代行をしてくれます。自分で法務局に足を運んで名義変更するのも難しいことではありません。費用的に抑えたいのであれば、検討する余地はあります。

相続した実家のリフォームや建て替えのまとめ

遺産相続した実家のリフォームや建て替えでトラブルになるのは、以下の3つです。

  • 兄弟による相続トラブル
  • 名義の問題
  • 用途地域の問題

割合でいえば相続トラブル80%、名義トラブルが15%、用途地域やその他のトラブルが5%くらいです。

対策としては、やはり生前のうちに兄弟や親子でしっかりと相続について話をしておくことです。「自分が実家に住んで親の面倒をみているのだから、もしものときは自分が相続できるだろう」というように勝手な思い込みで自己判断しないことです。

たとえ、財産を残す両親があなたと同じ考えだったとしても、それを正式な形(遺言書など)として残しておかなければ意味がありませんし、残された相続人で均等に分割することになります。誰がどの程度親の面倒をみたのかなどは、裁判でも起こさない限り遺産相続にはほとんど反映されることはありません。

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