旗竿地などの変形地に注文住宅を建てる時の注意点

旗竿地などの変形地に注文住宅を建てる時の注意点

金額的な問題もあり、土地の形が少し変わっている旗竿地や変形地に魅力を感じる人も多いのではないでしょうか。

管理人がハウスメーカーの営業マンだったころ、お客さんから「安くで良い土地があったんで見てくれませんか」という土地の多くが、旗竿地や変形地ばかりでした。

たしかに旗竿地や変形地は、価格的な魅力はあります。しかし安い土地には、安いなりの理由があります。何も問題がない土地なら、建売業者が早々に購入しているはずです。

今回は注文住宅で土地から探しているという人のために、旗竿地や変形地に家を建てるときの問題点や注意点について解説します。

【目次】旗竿地などの変形地に注文住宅を建てる時の注意点
  1. 旗竿地や変形地とは
    1. 旗竿地の注意点
    2. 変形地の問題点
    3. 高低差がある土地の注意点
  2. まとめ

旗竿地や変形地とは

そもそも旗竿地や変形地という言葉の意味がわからないという人のために、どんな土地が注文住宅に向いているのか、向いてないのかを簡単に解説します。

整形地と不整形地の違い

図のように、Aの正方形やBの長方形の土地のことを整形地と言い、Cの旗竿地やDの変形地のことを不整形地といいます。

今回問題と考えているのは、Cの旗竿地やDの変形地のような「不整形地」のことです。

別記事の「土地の地形によって注文住宅にどのような影響がでるか?」で詳しく解説していますが、整形地と不整形地では土地価格が2割~3割ほど違います。

例えば、BとCの土地が同じ坪数(50坪)だったとして、B地が2,000万円で販売されている土地なら、C地は同じ50坪でも1,500万円前後ということになります。この割安感に魅力を感じる人が多いのだと思います。

旗竿地の注意点

売却を仲介する不動産会社は、「旗竿地は税金が安くなりますよ」、「道路に面してない分、静かで良いですよ」とアピールしてくることが多いかと思います。

進入路が狭いこと以外、そんなに大きなデメリットがないように思われがちですが、問題は道路部分にあります。

旗竿地の注意点

上記の画像だと、Cの旗竿地とDの袋地は、赤斜線部分の道路がないと家を建てることはできません。

例えば、A地の人がC地とD地の地主だった場合、赤斜線部分はA地の地主名義の土地ですが、C地とD地を売りたいため、この部分を私道として開放すると言ってきました。そのためC地もD地も相場の8割くらいで購入することができます。

もちろん私道ですが、家を建てることはできます。思わず飛びつきたくなる掘り出し物件だと思いがちですよね。

問題は赤斜線部分の道路です。今回は契約書内で赤線部分の道路を使っても良いことになっていますが、もしこの土地を他の人に売ろうとしたらどうでしょう。

もしかすると、A地の地主が他の人が道路として使うことは認めないと言えば、その土地を買える人がいない、つまり売れません。仮に道路ごと土地を購入しても、今度はD地とのトラブルが起こる可能性もあります。

このように旗竿地や袋地というのは、道路あってのものですから、その道路問題でトラブルが起こる可能性が非常に高いです。

よほど不動産知識に詳しくなければ、安易に安いからという理由で旗竿地や袋地を購入するのは避けた方が賢明だと思います。

旗竿地の問題点

旗竿地や袋地は、防犯的な問題も多いと言われています。図をみてもわかるように、旗竿地や袋地は道路に面しておらず、奥まった場所にあります。そのため空き巣などに入られやすい環境でもあります。

空き巣などの泥棒も、旗竿地に建っている家をわざわざ狙って入ると言われています。間取りを工夫して防犯対策するのは難しいので、防犯セキュリティーを強化するしかありません。防犯カメラを設置したり、セキュリティ会社と契約しなければならず、費用的な問題が出てくることは覚えておきましょう。

変形地の問題点

次はDの変形地について解説します。もしC地とD地が同じ価格で売りに出ていたら、管理人は迷わずD地を購入します。

かなり土地の形が歪なので敬遠されがちですが、問題は土地の形状だけなので、Cの旗竿地のような道路や日照の問題はほとんど起こりません。

Dの変形地のような土地こそ、自由設計の注文住宅にピッタリな土地だと思います。注文住宅は規格型住宅と違い、自由に間取りが決められるので、家の形も当然好きなように作ることができるからです。

不整形地のデッドスペース

一見するとデッドスペースになりそうと気にされる方が多いのですが、これは家の配置次第でどうにでも活用ができます。

1つ事例をあげるなら、以下のように、小さいお子さんやペットが喜んでくれそうな、広い庭を作ることもできます。

不整形地を活用して庭を作る

土地の広さにもよりますが、分筆して余ってる部分を売却したり、将来お子さんが家を建てることもできるでしょう。

余った土地を分筆して活用

このように形が悪いだけの土地であれば、プランニング次第で有効活用できるケースが多いので、大きな問題ではありません。

ただ自分勝手に判断するのでなく、建築制限などの問題が絡むこともありますので、必ず変形地を購入する場合は、候補となっているハウスメーカーの営業マンなりに相談してから決めるようにしましょう。

それと余談かもしれませんが、変形地での注文住宅を考えるのであれば、ハウスメーカーよりも地元工務店や設計事務所で検討する方が柔軟性があり、色々な要望を聞き入れてくれると思います。

土地の形が歪になればなるほど、建築事務所のほうが力を発揮してくれます。

ただし、同じ変形地でも形が歪なのではなく、高低差がある変形地もあるので注意してください。高低差のある土地と形が悪いだけの土地では、家の建て方も全然違ってきます。

高低差がある土地の注意点

高低差がある土地といっても、以下のように2つの考え方があります。

  • 道路と敷地に高低差がある
  • 敷地内に高低差がある

道路と敷地に高低差がある

変形地として、道路と建築予定地に高低差がある土地もあります。比較的新しい分譲団地などであれば大きな問題ではありませんが、古い家が建っていた土地で、よう壁が古いケースだと問題が出てくる可能性があります。

よう壁のある土地に新しく家を建てるとき、よう壁部分の安全性を証明しなければ建築許可がおりないケースもあります。

この安全性を証明するというのが予想以上に面倒です。もしそれで安全性が証明できなければ、よう壁ごと作りなおさなければなりませんし、作り直しになった場合は多額の費用がかかります。2mを超えるよう壁がある場合は要注意です。

掘り車庫の場合は、家を建てることができるスペースが限定される可能性が高いです。基本的に、車庫の上などに建物を建てることはできません。

余談かもしれませんが、管理人の知り合いが「毎日買い物した重い荷物を持って階段を上るが大変」と言ってました。若いうちは気にならなかったそうですが、50歳を超えるくらいからこの階段が相当カラダに堪えるそうです。

ですが、デメリットばかりではありません。道路からの高低差がある土地だと、通行人の目線は気になりませんし、見晴らしや日当たりも良くなります。プライベート重視やロケーション重視の人には嬉しいメリットが付いてきます。

敷地内に高低差がある

それまで畑だったような土地に多いのですが、敷地内に段差がある土地もあります。段差があっても家は建てられますが、やはりフラットにしておくのが理想です。土地をフラットにするには、土を掘削するか、逆に土を盛るという方法になります。

土を盛ることを盛土(もりど)といい、土を掘ることを切土(きりど)といいます。どちらにしても土を入れたり捨てたりする費用が掛かります。土地の状態にもよりますが、一段高くなっている部分の土を、低い部分に充当することでフラットにするという方法もあります。

あまりに段差が大きい場合は、その段差を生かした家づくりを検討するのもありだと思います。例えば、家の二階部分に玄関を設けるのもいいかもしれません。

同じ敷地内で切土や盛土をする場合の費用目安は、1㎡あたり2,000円~3,000円、他から土を持ってきて盛土する場合の費用目安は、1㎡あたり3,000円~4,000円くらいを考えておくのが良いでしょう。

50坪だと約165㎡なので、3,000円で計算しても約50万円ほどになります。

まとめ

旗竿地や変形地に注文住宅を建てるのであれば、ハウスメーカーよりも工務店や建築事務所に依頼することをおすすめします。

管理人も大手ハウスメーカーで数年営業をしていたからわかるのですが、ハウスメーカーは8割~9割は整形地での依頼となり、変形地に家を建てるのは10軒中1軒か2軒程度です。

1人の営業マンが年間に担当する注文住宅は5軒程度なので、10年働いているベテラン営業マンでも、変形地へ住宅を建てた経験は少ないと思ったほうがいいでしょう。

経験や実績がものをいう変形地での家づくりなので、整形地に家を建てることが多いハウスメーカーよりも、変形地の依頼が多い建築事務所の方が経験でも実績でも勝ってます。

あまりピンと来ないのであれば、実際に変形地の図面でハウスメーカーと建築事務所、両方にプランニングを依頼してみてください。まったく違ったプランニングになると思いますし、きっと多くの方が建築事務所のプランニングに魅力を感じることでしょう。

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