旗竿地などで建て替えや新築を建てる際の費用相場と注意点

旗竿地などで建て替えや新築を建てる際の費用相場と注意点

価格的な魅力もあり、「旗竿地」の購入を検討している人も多いのではないでしょうか。または実家が旗竿地で、その土地で建て替えを検討している人も多いと思います。

この記事では、旗竿地や変形地で新築または建て替えを検討している人向けに、ポイントを分かりやすく解説します。

気になる費用相場や注意点なども分かりやすくまとめているので、検討している人は参考にしてもらえばと思います。

旗竿地で家を建てる際のポイント

マイホームを建てるための土地には、大きく以下の4つのパターンがあります。

旗竿地

図のように、Aの正方形やBの長方形の土地のことを整形地と言い、Cの旗竿地やDの変形地のことを不整形地といいます。

今回解説するのはCの「旗竿地」で、旗竿のような形をしていることからそう呼ばれています。(「敷地延長(敷延)」や「専用通路(専通)」とも言います。)

旗竿地の場合はAやBの整形地に比べ2~3割ほど、土地の価格が安くなります。

値段だけを聞くとお得に思うかもしれませんが、旗竿地には様々な問題が隠れているので注意が必要です。

旗竿地の問題点

このような旗竿地には、新築・建て替えともに多くの問題が隠れています。

  • 道路(接道)の問題
  • 近隣トラブルの問題
  • 防犯的な問題
  • 不動産価値の問題

道路(接道)の問題

旗竿地へと進入するための道路があるのですが、多くの場合は普通車がぎりぎり通れる2m幅に作られています。

なぜ2mなのかというと、家を建てるためには土地が道路に2m以上接していなければならないという法律があるからです。

ただ道路が狭いだけなら大きな問題ではないのですが、それ以外にも問題となる部分があります。

道路が狭いということは、家を建てたり壊したりするための大型重機が搬入できません。つまり重機が使えない以上すべて人力に頼ることになります。

こうなると人手も必要ですし、日数もかかります。結果、あらゆる作業に対して経費が跳ね上がってしまいます。

家を建てるのはもちろんですが、建て替えをするために古家を取り壊す解体費でさえ、相場の2~3倍の費用がかかってしまいます。

近隣トラブルの問題

旗竿地というのは、道路に接道している通路部分がないと何の価値もない土地になってしまいます。

その通路部分もすべて所有者の名義であれば大きな問題でありませんが、なかには近隣の方との共同名義になっていたり、その土地を売ってくれた地主さんの名義のままの土地もあります。

旗竿地

上図のような旗竿地であれば、D地の人と共有名義になっている可能性もありますし、A地の人が近隣一帯の地主というケースもあるでしょう。

そうなると通路の使い方で近隣とトラブルになったり、売却時にD地やA地の人の承諾が必要になることも考えられます。

古家を建て替える場合も同じです。

新しく家を建てるとA地の地主さんから「日当たりが悪くなるので建て替えは認めない」なんてことを言われる可能性だってあるのです。

防犯的な問題

旗竿地や袋地は、防犯的な問題も多いと言われています。図をみてもわかるように、旗竿地や袋地は道路に面しておらず、奥まった場所にあります。

そのため空き巣などに入られやすい環境でもあります。

不動産価値の問題

旗竿地は整形地に比べ、土地の価格が安く魅力的に見えることでしょう。

しかし将来的に売却することになった場合、まわりの相場と比べ低い価格でしか売却できません。

新築時は何も建物が建ってない状態だったことで、近隣相場の2~3割低い価格だったかもしれませんが、そこに建物がある場合、取り壊しや建て替えの問題があり、購入時よりもさらに低い価格でしか売れない可能性があります。

建て替えする際の注意点

管理人がハウスメーカーの営業時代、旗竿地での建て替えを相談される人も多くいましたので、建て替え時の注意点についても、いくつか話しをしておきます。

旗竿地の建て替えには、以下のような問題が発生します。

  • 建て替え不可の問題
  • 建て替え費用の問題
  • 住宅ローンの問題

建て替え不可の問題

今現在、旗竿地に家が建っており、その古家を取り壊して新たに建て替えるとしましょう。

そのとき真っ先に調べなければならないのが、今の建築基準法でみた場合、問題なくその土地に家を建てることができるのか?

とくに慎重に調べなければならないのが、やはり道路(接道)の問題です。

今の建築基準法では、下図のように4m幅の道路に最低2m以上土地が接していなければ、新たに家を建てることはできない決まりになっています。

建築基準の道路

昔はこのような決まりがなかったため、敷地が道路と接してない土地でも家を建てることができました。

そのため、いざその土地でマイホームの建て替えをしようと思っても、建築許可がおりない場所が意外と多く存在します。

もし行政で調べた結果、どうしても新しくマイホームを建てるのが無理だった場合でも対策はあります。

1つの方法として建て替えを諦め、家をまるごとリフォームという手があります。

リフォームであれば、新築のように建築の許可を申請する必要がないので、道路などの問題も関係ありません。

「新築そっくりさん」というリフォームがあるように、今のリフォームは新築みたいにすることもでき、建て替え不可の土地では、家まるごとリフォームで対応するケースが多くあります。

建て替え費用の問題

旗竿地といっても、通路部分の幅によって大きく違ってきます。冒頭でも説明したように、敷地までの通路が2mぎりぎりと狭い場合、クレーン車や生コン車など、大型の車両や重機が入れません。

そうなると建築時の費用だけでなく、古家の解体費用も高額になります。通常の解体費の2~3倍、建築費も2~3割増しくらいで考えなければなりません。

住宅ローンの問題

建て替え時に一番問題となりそうなのが、この住宅ローンの問題です。住宅ローンというのは、不動産価値を担保にして融資をします。

つまり旗竿地のように不動産価値が低い土地だと、十分な担保価値がないと判断され希望するだけの額を融資してもらえなかったり、最悪だと審査で融資不可となることもあります。

ただし1つの金融機関から「融資不可」と判断されたからといって諦めることはありません。

金融機関ごとに融資審査の内容は違いますし、建築会社と提携している金融機関などは柔軟に対応してくれることもあります。

変形地で家を建てる際のポイント

変形地

上図のD図のように、土地の形が変形している土地も多く、このような土地を変形地や不整形地といいます。

変形地も旗竿地と同じように、整形地に比べ不動産価値は低く評価されます。しかし旗竿地よりも抱えている問題は少なく、なるべくなら旗竿地よりも変形地の方がおすすめです。

Dの変形地のような土地こそ、自由設計の注文住宅にピッタリな土地だと思います。

注文住宅は規格型住宅と違い、自由に間取りが決められるので、家の形も当然好きなように作ることができるからです。

変形地の問題点

変形地のデッドスペース

一見するとデッドスペースになりそうと気にされる方が多いのですが、これは家の配置次第で上手に活用できます。

1つ事例をあげるなら、以下のように、小さいお子さんやペットが喜んでくれそうな、広い庭を作ることもできます。

デッドスペースを活用した広めの庭

土地の広さにもよりますが、分筆して余っている部分を売却したり、将来お子さんが家を建てることもできるでしょう。

デッドスペースの有効活用

このように形が悪いだけの土地であれば、プランニング次第で有効活用できるケースが多いので、そこまで心配する必要はありません。

建て替えする際の注意点

変形地の建て替えは、旗竿地や袋地ほど難しくはなく、問題もほとんどありません。

ちょっと土地の形状がいびつなため、建て替えできるのか心配する人がいますが、法的な問題がないのであれば、問題なくできます。

気をつけておきたいポイントとしては、道路の問題や隣家との日照問題などが考えられます。

道路は接道がしっかり取れていれば問題ありませんし、日照の問題も建物を建てる場所さえしっかり考えておけば大きな問題にはなりません。

ただやはり整形地に比べると不動産価値の低い土地になるので、旗竿地と同じように住宅ローンを借りる際の担保価値が少し心配になります。

狭小地や変形地を得意とする住宅会社に相談する

あまりにもいびつな形の土地であれば、狭小地や変形地を得意としている住宅会社に相談するのがおすすめです。

大手ハウスメーカーでも対応はしてくれますが、分譲地など整形地での建設が多いため、営業マンの中には狭小地や変形地での建築経験が少ない人もいます。

そうなると十分な提案をしてもらえないだけでなく、いざ建設段階になって「あそこがダメでした」「ここもダメでした」と、計画が変更になってしまう可能性もあります。

そのため業者選びは慎重に行う必要があり、ハウスメーカーや工務店をしっかり比較しないと失敗します。

まとめ

旗竿地や変形地で家を建てる際のポイントを解説してきました。旗竿地は安いですが、購入して新築を建てるには非常にコストがかかるので注意が必要です。

建て替えるを検討している人はさまざまな問題が発生するので、まるごとリフォームのような方法がおすすめです。

変形地で新築や建て替えを検討している人は、デットスペースを上手に活用するのがポイントになりますので、変形地での実績のある業者を探してプランを比較するようにしてください。

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